Asuntojen hinnoittelu

Mistä kannattaa ostaa asunto Tampereella?

Blogisarjan edellisessä osassa havaittiin, että Tampereen ja Kuopion asuntomarkkinat käyvät kuumempina kuin muualla Suomessa. Tämä johtopäätös voitiin tehdä, kun verrattiin markkinatilannetta Suomen suurimmissa kaupungeissa ja vakioitiin kaikki asuntojen piirteet, asuinalueiden demografiset ja kunnan elinkeinoelämään liittyvät tekijät. Tämän jälkeen Tampereen hintataso oli vielä noin 120 €/m2 ja Kuopion hintataso noin 220 €/m2 korkeampi kuin Suomen keskiarvo. Kaupungjn sisällä on kuitenkin edelleen merkittäviä alueellisia eroja eri asuinalueiden välillä. Katsotaan siis tässä blogissa, mitä mieltä tekoäly on, mistä kannattaa ostaa asunto Tampereella.

Mistä kannattaa ostaa asunto Tampereella?

Blogisarjan aiemmissa osissa on kuvattu mallinnuksen taustalla olevaa menetelmää, joten sukelletaan tällä kertaa suoraan tuloksiin. Kuvassa 1 on esitetty mallin antama ennuste neliöhinnaksi Tampereen eri postinumeroalueille. Kuvaa tulkittaessa on syytä huomata, että se ei suoraan kerro eri alueiden hintatasoa, vaan pikemminkin kertoo viime vuoden aikana alueella myytyjen ja opetusaineistossa olevien kohteiden ennustetun keskineliöhinnan. Esimerkiksi verrattaessa kahta aluetta, joista toisella myydään paljon isoja asuntoja ja toisella lähinnä pieniä asuntoja, toteutuneiden keskimääräisten neliöhintojen vertailussa täytyy huomioida, että isommissa asunnoissa on keskimäärin edullisemmat neliöhinnat.

Mallin ennustama asuntojen toteutunut myyntihinta per neliö aineistossa mukana olevissa vuoden 2020 asuntokaupoissa Tampereella.
Kuva 1: Mallin ennustamat keskihinnat aineistossa mukana olleille vuoden 2020 aika myydyille kohteille eri Tampereen postinumeroalueilla.

Tämän vuoksi onkin mielekkäämpää tarkastella mallin antaman neliöhintaennusteen ja alueen toteutuneen keskihinnan erotusta, joka on Tampereen osalta esitetty kuvassa 2. Tässä tarkastelussa erot asuntojen piirteissä asuinalueiden kesken jäävät pois. Tällöin päästään tarkastelemaan todellista eroa toteutuneiden kauppahintojen ja sen välillä, mitä Suomessa 2020 keskimäärin vastaavasta kohteesta vastaavalla asuinalueella maksettiin.

Mallin ennuste suhteessa toteutuneisiin asuntojen myyntihintoihin Tampereen eri postinumeroalueilla vuonna 2020.
Kuva 2: Mallin ennuste suhteessa toteutuneisiin asuntojen myyntihintoihin Tampereen eri postinumeroalueilla vuonna 2020.

Mistä Tampereella löytyy tekoälyn mielestä tulevaisuuden potentiaalia?

Mallin mielestä edullisten alueiden listalla on jo edellisestä Tamperetta käsitelleestä blogista tuttu postinumeroaluekolmikko 33800 Nekala, 33330 Myllypuro-Kalkku ja 33270 Epilä. Arvonnousupotentiaaliksi malli antaa näillä alueilla keskimäärin hieman yli 300 €/m2. Tämä on siis näillä alueilla tehtyjen asuntokauppojen toteutuneen hintatason ja vastaavista kohteista vastaavilla alueilla Suomessa keskimäärin tehtyjen kauppojen hintatason erotus. Täytyy toki huomata, että tästä erotuksesta 120 €/m2 aiheutuu Tampereen markkinatilanteesta, eli mikäli Tampereen tilanne rauhoittuu, potentiaalia on hieman yli puolet tuosta.

Erityisen mielenkiintoinen sen sijaan on Hervannan (33720) tilanne. Malli nimittäin antaa Hervannan arvonnousupotentiaaliksi n. 270 €/m2 verrattuna vastaaviin kohteisiin ja asuinalueisiin Suomessa keskimäärin. Tästä voi päätellä, että piakkoin käyttöön tuleva uusi raitiotie [1] ei ole vielä ainakaan nostanut alueen hintatasoa.

Missä Tampereella hinnat ovat jo hakeutumassa uudelle tasolle?

Toinen mielenkiintoinen tarkastelukohde ovat alueet, joiden hintatasoa malli ei kykene täysin selittämään. Tämä ei tarkoita välttämättä sitä, että alueet olisivat yliarvostettuja, vaan pikemminkin kyse on siitä, että alueen väestöpohjassa on käynnissä muutos, joka näkyy jo asuntojen hinnoissa, mutta ei vielä Tilastokeskuksen vuoden-parin viiveellä päivittyvissä tilastoissa. Tämä tarkoittaa, että hintataso on jo alueilla hakeutumassa uudelle tasolle. Alueilta on ehkä mahdollista löytää vielä joitain löytöjä, mutta suurilta osin ostajat ovat jo löytäneet alueen eikä tekoäly pysty tarjoamaan erityistä lisäarvoa alueen hintatason ennustamiseen.

Edellisessä Tampereen markkinakatsauksessa esillä ollut kolmikko 33180 Lapinniemi-Käpylä, 33310 Tesoma ja 33730 Leinola-Vehmainen saa tällä kertaa seurakseen 33530 Kissanmaan ja 33540 Kalevan. Kaiken kaikkiaan voisi sanoa, että Tampereen keskustan itäpuoli on tällä hetkellä asunnonostajien yleisen kiinnostuksen kohteena.

Joukon tarkastelu kertoo yhden mielenkiintoisen asian, nimittäin sen, että toteutunut hintataso on alueella n. 400-500 €/m2 mallin antamaa ennustetta korkeampi. Tämä kertoo, että tässä tapauksessa asuinalueen arvostusmuutos on vaihdellut 12-30% välillä. Vaikka yksittäinen otos ei anna vielä mahdollisuuksia kovinkaan pitkälle meneviin johtopäätöksiin, kertoo se suuruusluokasta jota asuinalueen arvostuksen muutos asunnonostajien silmissä hintoihin aiheuttaa.


[1] Tätä kirjoitettaessa liikennöinnin on ilmoitettu alkavan 9.8.2021 (https://www.tampereenratikka.fi/).