Mistä kannattaa ostaa asunto Turusta? – Hervannasta.
Itse asiassa data kertoo aivan toista kuin tamperelainen vitsi. Kun tarkastellaan Suomen isompien kaupunkien asuntojen toteutuneita myyntihintoja (taulukko 1), huomataan, että markkinatilanne eri kaupungeissa eroaa kohtuullisen paljon. Kun kaikki asunnon, asuinalueen ja asuinkunnan piirteistä myyntihintaan tulevat vaikutukset vakioidaan, asuntojen hintoihin jää vielä selkeitä keskustaajamakohtaisia eroja. Tämä kuvaa siis alueen hintatason poikkeamaa Suomen keskimääräiseen hintatasoon nähden.
| Keskustaajama | Vaikutus toteutuneeseen asunnon myyntihintaan (€/m2) |
| Helsinki | +4 |
| Tampere | +124 |
| Turku | -322 |
| Oulu | -231 |
| Kuopio | +218 |
| Pori | -256 |
| Vaasa | -256 |
| Joensuu | -320 |
Miten asuntomarkkinat ovat eriytyneet Suomessa?
Taulukosta 1 huomataan, että Tampereen seudulla asuntojen keskihinnat ovat hieman yli 100 €/m2 muuta maata korkeampia, kun kaikki muut selittävät tekijät on vakioitu. ”Kuumin” kaupunkikeskus on kuitenkin Kuopio, jonka asuntojen hinnat ovat yli 200 €/m2 muun maan vastaavia kohteita korkeimmat. Kuopion asuntomarkkinoista enemmän tulevissa blogeissa, tällä kertaa keskitytään luvatusti Turkuun.
Turun asuntomarkkinat ovat tekoälyn mukaan hyvinkin houkuttelevasti hinnoitellut tällä hetkellä, hintatason ollessa yhdessä Joensuun kanssa yli 300 €/m2 alle sen, mitä vastaavasta kohteesta vastaavalla asuinalueella ja kunnassa (asukas- ja elinkeinorakenteen mielessä) muualla maksettaisiin. Siksi tekoälyn suositus onkin pikemminkin, että Tampereen sijaan pitäisi harkita asunnon ostamista Turusta. (Hervannan hintataso on tekoälyn mielestä kylläkin myös houkutteleva, tästä enemmän kun pureudutaan myöhemmin Tampereen tilanteeseen.)
Muut Suomen suurimmat kaupunkikeskukset – Oulu, Pori ja Vaasa – ovat myös keskimääräistä huokeammin hinnoiteltuja hintatason ollessa n. 230-260 €/m2 alle keskiarvon.
Yhteenvetona voi todeta, että 2020 toteutuneiden myyntihintojen valossa Kuopion, Tampereen ja Helsingin seudun kehitys eroaa muiden suurten kaupunkien tilanteesta. Alueelliset erot ovat jopa melko suuria – esimerkiksi Turun keskustan keskimääräiseen 4 260 €/m2 toteutuneeseen myyntihintaan nähden ”Turun alennus” on 7,5% luokkaa. Tämän lisäksi toki vaikuttaa asuinalueen ja kunnan elinkeino- ja asukasrakenteen kautta vielä moni muu muuttuja, jolloin lopulliset erot voivat muodostua vielä suuremmiksi – kaupunkikohtainen muuttuja kuvastaa ainoastaan sitä eroa, mitä muut muuttujat eivät kykene selittämään.
Mistä kannattaa ostaa asunto Turusta?
Kuten blogisarjan edellisessä Helsinkiä koskevassa osassa kuvattiin, on mielenkiintoista tarkastella sekä mallin mielestä edullisia että mallin mielestä kalliita asuinalueita. Näiden osalta kuitenkin tulkinta eroaa – toiset ovat potentiaalisia tulevaisuuden nousevia alueita eli alueita joiden kohteista muualla maksettaisiin korkeampaa hintaa kun tähän mennessä on toteutunut. Toiset taas ovat useinkin jo nousussa olevia alueita, joilla on jo käynnissä arvostuksen muutos – niistä saattaa silti löytyä vielä kohteita, joihin hintoihin uusi arvostustaso ei ole ehtinyt.
Kuvassa 1 on esitetty mallin ennusteen ja toteutuneiden asuntokauppojen keskihinnan erotus Turun eri postinumeroalueilla.
Mistä löytyy tekoälyn mielestä tulevaisuuden potentiaalia?
Turun osalta tekoäly näkee potentiaalia etenkin keskustan postinumeroalueella 20100. Vaikka hintataso on alueella jo turkulaisittain korkea (kauppoja on aineistossa tehty keskimäärin 4260 €/m2 hintaan), hintataso voisi tekoälyn mielestä olla jopa 300 €/m2 korkeampikin – ja tämä senkin jälkeen, että malli arvioi, että Turun alueen hintataso on yli 300 €/m2 muuta maata alempi.
Helppo vasta-argumentti olisi tietysti sanoa, että tässä näkyy korona-alennus – ihmiset muuttavat mieluummin kaupunkikeskustojen ulkopuolelle kun keskusta-asumisen hyödyt kärsivät vapaa-ajan tarjonnan rajoituksista. Tämä ei kuitenkaan selitä asiaa. Täytyy nimittäin muistaa, että malli on opetettu koko Suomen asuntokauppa-aineistolla. Toisin sanoen, jos tällainen vaikutus on, se kohdistuu yhtä lailla kaikkiin kaupunkikeskuksiin – selitys pätisi siis ainoastaan, jos turkulaiset muista suomalaisista erityisen poikkeavasti karttaisivat keskusta-asumista.
Turun seudun muiksi potentiaalisiksi tulevaisuuden nouseviksi alueiksi tekoäly tunnistaa Uittamon (20880) ja Iso-Heikkilän (20200). Keskustaan rajoittuvan Iso-Heikkilän osalta vaikuttavat tekijät lienevät samat kuin keskustan postinumeroalueella, mutta Uittamo on mielenkiintoisempi tärppi. Aineistossa on alueelta 18 kauppaa, joten jossain määrin tuloksiin voi luottaakin. Mallin ennuste alueelle on noin 200 €/m2 toteutunutta keskihintaa korkeampi.
Missä hinnat ovat jo hakeutumassa uudelle tasolle?
Toisen listan muodostavat sitten asuinalueet, joiden hintatasoa tekoäly ei täysin kykene selittämään tyydyttävästi menneisyyttä kuvaavien demografiamittarien vuoksi. Varissuo (20610) ja jo edellisessä Turkua käsitelleessä blogissa mainittu Kärsämäki-Urusvuori-Halinen (20360) ovat isojen volyymien ansiosta selkeästi tällaisia alueita. Jäkärlä (20460), Huhkola-Lauste-Vaala (20750) ja Pahaniemi (20210) muita alueita, joiden osalta malli tunnistaa arvostustasossa tapahtuvan muutoksen olevan todennäköisesti käynnissä. Näiden kolmen osalta puhutaan kuitenkin pienemmistä määristä toteutuneita kauppoja, joten tilastolliseen päättelyyn sisältyy enemmän epävarmuutta.