Mistä kannattaa ostaa asunto Helsingissä? Helsingin ja ympäröivien kaupunkien vaihtoehtojen kirjo on niin suuri, että hyvää kohdetta hakeva saa käyttää melkoisesti aikaa löytääkseen itselleen sopivat alueet, joiden tarjontaa lähtee aktiivisesti seuraamaan siinä toivossa, että juuri oikea asunto tulee tarjolle.
Urakkaa on kuitenkin mahdollista helpottaa vertailemalla eri alueiden toteutuneita myyntihintoja siten, että yksittäisten asuntojen erityispiirteet on vakioitu. Hyödyntämällä tekoälyä myyntihintojen mallinnuksessa pystytään erottamaan neliöhinnasta asunnon piirteiden (koko, rakennusvuosi, kunto, hissi, vuokratontti, jne.) vaikutus ja eristämään alueen osuus. Vertailemalla seuraavassa vaiheessa alueen osuutta muihin vastaaviin alueisiin taas pystytään tunnistamaan alueet, joiden hintatasoa malli ei kykene täysin selittämään. Tämä kertoo joko alueen mahdollisesta aliarvostuksesta (aluetta ei ole vielä ”löydetty”) tai alueesta, joka on parhaillaan läpikäymässä arvostuksen muutosta.
Ensin muutama sana mallista
Asuntojen toteutuneita myyntihintoja selittävä tekoäly on ehtinyt nyt viidenteen sukupolveensa. Mallin tietolähteitä on kuvattu sarjan alun blogeissa. Tässä päivityksessä itse malli ei ole muuttunut edellisellä kerralla kuvatusta, sen luontiprosessia on ainoastaan hieman suoraviivaistettu ja tietysti tuotu mukaan syksyn asuntokauppadata. Päivitetyssä mallin opetusaineistossa on 23581 asuntokauppaa edellisen 12 kuukauden ajalta ympäri Suomea.
Tekoäly valitsi tällä kertaa 80 merkittävintä muuttujaa, jotka selittävät 89,3% toteutuneiden neliöhintojen vaihtelusta aineistossa. Muuttujista hieman yli puolet eli 43 kuvaa kohdetta itseään, 15 kappaletta postinumeroaluetta ja 13 kuntaa ja sen elinkeinorakennetta. Vakiotermin lisäksi loput 8 ovat alueellisia muuttujia, jotka kuvaavan markkinatilannetta eri keskustaajamien alueella.
Asuntoa juuri nyt etsivälle mallin vertailu toteutuneisiin myyntihintoihin tuottaa mielenkiintoista tietoa siitä, mistä kannattaa ostaa asunto Helsingissä tai pääkaupunkiseudulla ylipäänsä. Uutta asuntoa hakevan kannalta on mielenkiintoista tarkastella molempia ääripäitä eli alueita joiden kohteista mallin mielestä kannattaisi maksaa enemmänkin kun millä kauppaa on tehty, sekä alueita joiden hintatason korkeutta malli ei kykene kunnolla selittämään. Näiden osalta tulkinta eroaa kuitenkin toisistaan.
Mallin mielestä edulliset alueet – missä voi olla nousupotentiaalia?
Mallin mielestä edullisten alueiden listalta saattaa löytyä tulevaisuuden nousevia alueita. Tällöin erotus mallin ennusteen ja toteutuneen myyntihinnan välillä kertoo, että vastaavankaltaiset asunnot ja alueet ovat muualla Suomessa arvostetumpia kuin millä hinnalla kyseisellä alueella on tehty kauppaa. Tämä saattaa viittata siihen, että alue ei juuri nyt asunnonostajien ole kaikkein isoimman kiinnostuksen kohteena ja tarjonnan ylittäessä kysynnän alueen hintataso on matalampi kuin ehkä tulisi olla. Tällaisilta alueilta voi siis olla mahdollista löytää hyvää halvalla ja päästä hyötymään alueen myöhemmästä arvonnoususta.
Toki suhteessa matalaan hintatasoon voi olla muitakin syitä. Esimerkiksi vähäinen kauppamäärä aineistossa saattaa johtaa siihen, että yksittäisen kohteen merkitys ylikorostuu ilman, että kyseinen kauppa kertoisi erityisesti alueen arvostuksesta. Lisäksi voi olla täysin aluekohtaisia syitä – esimerkiksi Helsingin Kuusisaari-Lehtisaaren alue on varmasti monen mielikuvissa kärsinyt Vantaan seurakuntayhtymän omistamien tonttien kovista maanvuokrakorotuksista syntyneestä kohusta [1] ja siitä seuranneesta tarjonnan ja kysynnän epätasapainosta.
Edellä mainitun Kuusisaari-Lehtisaaren lisäksi malli nostaa Helsingissä esiin Tammisalon ja Pitäjänmäen alueina, joiden hintataso voisi olla 700-1200 euroa/neliö toteutunutta hintatasoa korkeampikin. Näiden kauppamäärät ovat kuitenkin suhteellisen pieniä, joten kannattaa katsoa ehkä hieman laajemmin, jolloin ehdolle tulee Reimarlan, Itä-Pakilan, Viikin ja Paloheinän kaltaisia alueita, joiden hintatasoa tekoäly pitää houkuttelevana suhteessa muihin vastaaviin asuntoihin vastaavilla alueilla.
Espoon puolella erot ovat maltillisempia, mutta Otsolahden ja Niittykummun osalta malli arvioi, että vertailukelpoinen hintataso voisi liikkua näissä n. 500 euroa/neliö toteutuneita myyntihintoja korkeammalla. Friisilää malli pitää vielä houkuttelevampana toteutuneella hintatasolla, mutta toteutuneita kauppoja on aineistossa sen verran vähän, että tuloksiin pitää suhtautua varovaisuudella.
Vantaalla malli näkee nousupotentiaalia Vapaalassa ja postinumeroalueella 01510 (Kirkonkylä-Veromäki). Molempien osalta mallin vertailu osoittaa, että vastaavia kohteita vastaavankaltaisilla asuinalueilla on myyty keskimäärin n. 450 euroa/neliö toteutuneita myyntihintoja kalliimmalla. Kuvan 1 kartalta erottuu myös Keimola, mutta Friisilän tavoin aineistossa on vain vähän alueella on tehtyjä kauppoja, joten luotettavia johtopäätöksiä ei oikein voi tehdä.
Mallin mielestä kalliit alueet – mitkä alueet ovat nousussa juuri nyt?
Jakauman toinen ääripää on myös erittäin mielenkiintoinen. Muutaman Helsingin keskustan kestosuosikin lisäksi tänne tyypillisesti tuntuisi valikoituvan nousevia alueita. Eli alueita, joita asunnonostajat ovat jo tietyllä tavalla löytäneet ja joiden hintataso on nousussa, mutta joiden muutos ei ole vielä ehtinyt täysin tapahtua ja uusi asukaskanta ei siten ole vielä heijastunut aluetta kuvaaviin muuttujiin. Näitä alueilta ei välttämättä löydy enää kohteita, joiden arvonnoususta voisi laskea pääsevänsä nauttimaan, mutta hyviä kohteita on löydettävissä. Niitä vain tällä hetkellä löytää sieltä moni muukin ostaja, mistä kertoo hintatason nousu suhteessa aina hiukan jäljessä tulevien demografiamittarien ennusteeseen.
Helsingin osalta kolmen kärki ei ole erityisen mielenkiintoinen, mutta sitä seuraavat Jätkäsaari (00220), Vallila (00550), Pohjois-Meilahti (00270) ja Länsi-Herttoniemi (00800) kertovat kantakaupungin laajenemisesta.
Espoon osalta mallille haastavimpia alueita ovat Lintuvaara (02660), Espoon Keskus Läntinen (02770) ja Puolarmetsä (00280). Ainakaan toistaiseksi Länsimetro-ennakointia ei tuntuisi hinnoissa olevan, vaikka Kivenlahti nouseekin juuri ja juuri 7. sijalle listalla – toteutuneiden kauppojen keskihinnan ja mallin ennusteen erotus on vain n. 220 €/neliö, mikä ei vielä ainakaan indikoi kovin erityistä nostetta alueella.
Vantaan osalta mallilla on haasteita etenkin Itä-Vantaalla – kolmen kärki on Kuusikko-Hakkila (01380), Rekola (01400) ja Päiväkumpu (01420).