Helsingin kaupungin tonttivuokrankorotuksista on noussut keskustelu, jossa on pohdittu, ovatko asuntojen ostajat osanneet riittävästi huomioida vuokratontin vaikutuksen asunnon hinnassa? Ylipäänsä kuinka paljon vuokratontin tulisi näkyä asunnon hinnassa? Onko vuokratontti hinnoiteltu oikein? Nämä ovat kysymyksiä, joihin asuntojen hinnoittelua tutkiva tekoälymalli antaa mielenkiintoisia tuloksia.
Vuokratontin vaikutus asunnon hintaan
Ylipäänsä Suomessa vuokratontilla on vaikutusta asunnon toteutuneeseen myyntihintaan, kun kaikki muut tekijät pidetään vakiona. Kun tarkastellaan kahta muuten täsmälleen samanlaista kohdetta, joista toinen on vuokratontilla ja toinen ei, toteutuneissa myyntihinnoissa näkyy n. 217 €/m2 ero oman tontin hyväksi. Kun vuokratontilla myydyt asunnot on keskimäärin hieman Suomen keskiarvoa pienempiä eli 71-neliöisiä, keskimääräisessä asunnossa tämä tarkoittaisi noin 15 500 €:n alennusta vuokratontista. Mutta onko vuokratontti hinnoiteltu oikein asunnon hinnassa?
Tekoälyn käyttämässä aineistossa (mallista tarkemmin aiemmassa blogissa) vuokratontille rakennetun asunnon keskimääräinen myyntihinta Suomessa on 172 000 € (sekin hieman koko aineiston keskiarvoa 194 000 € pienempi). Vuokratontin vaikutus asunnon arvoon on siis tällä hetkellä n. 8% luokkaa.
HITAS-järjestelmän vaikutus myyntihintoihin
Ennen johtopäätösten tekemistä täytyy kuitenkin muistaa, että tilannetta Helsingin osalta sekoittaa Hitas-järjestelmä[i]. Tämän vuoksi Helsingissä myytyjen vuokratonttitalojen tilastossa on kahdenlaisia kohteita. Joukossa on vapaasti hinnoiteltuja kohteita, joiden hinnassa vuokratontti on huomioitu enemmän tai vähemmän. Mutta datassa on myös Hitas-kohteita, joiden myyntihinta on markkinahintaa selkeästi matalampi sääntelyn vuoksi. Helsingin ja muun Suomen ero näkyy selvästi, kun tutkitaan vaihtoehtoista mallia, jossa tarkasteltiin erikseen Helsingin kaupungin alueella ja erikseen muualla Suomessa myytyjä vuokratontille rakennettuja asuntoja. Tulokset on esitetty taulukossa 1.
| Alue | Vuokratontin vaikutus neliöhintaan €/m2 | Vuokratontin vaikutus kokonaishintaan % |
| Helsinki | -450 | -10,9% |
| Muu Suomi | -137 | -6,2% |
| Suomi keskimäärin | -217 | -8,2% |
Huomioidaanko vuokratontti riittävästi asuntojen hinnoittelussa?
Jos tarkastellaan muun Suomen tilannetta, jonka tulosten tulkintaa Hitas-järjestelmä ei sekoita, voidaan yrittää vastata otsikon kysymykseen. Yleispätevää arviota on toki vaikea antaa, koska vaikutusta on myös tontin omistajalla ja tämän harjoittamalla tontinvuokrapolitiikalla. Mutta hyvin suuntaa-antava arvio saadaan muutamalla oletuksella. Ensinnäkin voidaan käyttää esimerkiksi Helsingin kaupungin suosimaa 4% tontin laskennallisesta arvosta -vuokratasoa[ii]. Lisäksi laskelmassa voidaan hyödyntää Maanmittauslaitoksen viimeksi 2015 tiedoilla päivittämää tutkimusta[iii], jossa tontin osuus asunnon hinnasta oli 20 suurimmassa kaupungissa mediaanilla arvioituna 16%.
Vuotuisen vuokratason tulisi tällä perusteella olla n. 4%*16% = 0,64% asunnon arvosta. Tästä voi arvioida tontinvuokran vaikutusta vastikkeeseen. Esimerkiksi muualla Suomessa vuokratontilla myytyjen asuntojen keskihinta oli n. 150 000 €, josta 0,64% olisi n. 965 €/v, tai noin 1,1 €/m2. Tämä on todennäköisesti hieman alakanttiin, mikä johtuu isoista eroista eri kaupunkien välillä kyseisessä Maanmittauslaitoksen tutkimuksessa. Jos rajoituttaisiin vain kuuteen suurimpaan kaupunkiin, mediaani nousee 20-38% välille[iv], eli karkeasti ottaen voisi sanoa vuokratontin vaikutuksen olevan näissä n. 1,2% luokkaa, joka vastaisi jo 2,2, €/m2 vaikutusta vastikkeeseen.
Käytännössä siis voisi sanoa, että asunnon hinnassa tulee tällä hetkellä huomioiduksi noin 5-10 vuoden tontinvuokrakulut, hieman enemmän, jos lisää tarkasteluun asuntolainan korot. Koska asunnon elinikä on huomattavasti pidempi, tämän perusteella voisi väittää, että vuokratontti ei näy riittävästi asuntojen hinnoissa.
Vuokratontit ja markkinatalous
Tässä kuitenkin tullaan törmätään kahteen hinnoittelua ohjaavaan käyttäytymistekijään. Ensinnäkin markkinahintaa ei määritä pelkästään rationaalinen käyttäytyminen. Itse asiassa ne asunnonostajat, jotka huomioivat vuokratontin oikein hintatarjouksissaan, harvemmin päätyvät voittamaan kisan, jos mukana on myös ostajia, jotka huomioivat vuokratontin vain osittain tai ei ollenkaan. Toteutuneeseen hintaan siis kohdistuu paine aliarvioida vuokratontista tulevaa alennusta.
Toiseksi budjettirajoitteilla on merkitystä todellisessa elämässä. Vaikka laskelmassamme olettaisimme, että asunnon ostaja voi siirtää rajattomasti rahaa nykyhetken ja tulevaisuuden välillä kunhan huomioi korkotason vaikutuksen, näin ei ole todellisuudessa. Todellisuudessa asunnonostaja saattaa törmätä aidosti tilanteeseen, jossa tällä hetkellä saatavan lainan määrällä on yläraja, mutta on oletettevissa, että oma talous on 5-10 vuoden kuluttua nykyistä vankemmalla pohjalla. Jos näin on, niin muuten täysin omistustonttia vastaava vuokratontti voi olla jopa parempi vaihtoehto. Tällöin asunnon ostohinta on jonkin verran matalampi, ja vaikka myyntihinta tulevaisuudessa on vastaavasti matalampi, taloudelliset vaikutukset alkavat kääntyä kokonaisuudessaan tappiolle vasta usean vuoden jälkeen.
Tällaisille ostajille vuokratontille rakennettu talo voi olla itse asiassa houkuttelevampi kuin omalle tontille rakennettu. Ja jos vuokratontille rakennettujen asuntojen kysyntä näin nousee, myös niiden hinta nousee ja päädytään tilanteeseen, jossa vuokratontin alennus on pienempi kuin todellisuudessa ehkä pitäisi olla. Markkina toimii, eikä vuokratonttiasuntojen hinnoittelua siis ohjaa pelkästään ihmisten epärationaalinen käyttäytyminen – päinvastoin, yksittäisen talouden sen hetkisen tilanteen osalta käyttäytyminen voi olla hyvinkin rationaalista.
[i] Lisää Hitas-järjestelmästä Helsingin kaupungin sivuilla
[ii] Helsingin kaupungin käyttämät tontinvuokraperusteet.
[iii] Kts. Maanmittauslaitoksen Rakennusteollisuudelle laatima raportti
[iv] Edellämainitun raportin tuloksien esittely Rakennusteollisuuden sivuilla