Asuntojen hinnoittelu

Mistä kannattaa etsiä asuntoa juuri nyt pääkaupunkiseudulla?

Asuntomarkkinoilla eri alueiden suhteellinen houkuttelevuus vaihtelee vuodesta toiseen. Pelkkiä keskihintoja seuraamalla on kuitenkin vaikea tunnistaa ali- ja yliarvostettuja alueita, joilla asuntojen piirteisiin nähden asunnot ovat joko huokeita tai valmiiksi arvossaan. Tekoälyn avulla voidaan kuitenkin erotella kunkin piirteen vaikutus toteutuneeseen myyntihintaan ja tunnistaa mahdolliset tulevan arvonnousun alueet. Tässä artikkelissa Hurja hinnoittelija tutkii, mistä tekoälyn suosituksen mukaan kannattaa etsiä asuntoa juuri nyt.

Kolmannen sukupolven malli

Ensiksi kuitenkin muutama sana tulosten taustalla olevasta mallista. Hurjan hinnoittelijan asuntojen toteutuneita myyntihintoja ennustava tekoäly on kehittynyt nyt kolmanteen sukupolveen. Tällä kertaa itse koodi ei juurikaan muuttunut vaan pääsääntöisesti vain data päivittyi. Kun data oli päivitetty, sen muokkaus ja itse mallin päivitys hoitui alusta loppuun yhden aamupäivän aikana. Tämä mahdollistaa paremman paneutumisen itse tuloksiin.

Kolmannen sukupolven malliin päätyi lopulta 87 muuttujaa, joista 82 oli merkitseviä myös edellisessä sukupolvessa. Vastaavasti siis edellisen sukupolven 86 muuttujasta 4 jäi tällä kertaa pois. Yli 90% muuttujista oli kuitenkin samoja sukupolvesta toiseen. Lisäksi toisen ja kolmannen sukupolven yhteisistä muuttujista kaikki paitsi yksi päätyivät samanmerkkiseen vaikutukseen. Ainoa muuttuja jonka vaikutus muutti suuntaa oli rahoitus- ja vakuutustoiminnan osuus työpaikoista – kun sen vaikutus oli vielä helmikuun lopun datalla hintoja nostava, niin nyt kesäkuun alun datalla rahoitusalan työpaikkojen osuus kunnassa itse asiassa hienokseltaan laski toteutuneita keskihintoja. Kyse voi olla puhtaasta sattumasta, tai sitten aikaisesta signaalista koronan vaikutuksista rahoitusmarkkinoihin… Selitysaste oli taas korkea eli 88,8%.

Malliin sisältyvistä muuttujista on kerrottu tarkemmin blogisarjan aiemmissa osissa asunnon, asuinalueen ja kunnan tekijöistä, jotka vaikuttavat asuntojen arvoon. Sukelletaan siis tässä vaiheessa suoraan tuloksiin.

Pääkaupunkiseutu – missä on kuuminta juuri nyt?

Mistä pääkaupunkiseudulla kannattaa etsiä asuntoa juuri nyt? Kuvassa 1 on esitetty vertailu toteutuneen hintatason ja mallin ennusteen välillä pääkaupunkiseudun eri asuinalueilla. Kuva siis kertoo eron mallin antaman ennusteen ja toteutuneen hintatason välillä, kun 87 asuntojen ja asuinalueiden eroja selittävää tekijää on otettu huomioon. Erotus siis kertoo ”selittämättömän” yli- tai alihinnan alueella. Tämä voi olla merkki joko alueen yli- tai aliarvostuksesta, tai taustalla voi toki olla myös jokin muu selittävä tekijä, jota ei ole mallia muodostettaessa ollut tarjolla. Esimerkiksi keskustan alueiden yliarvostusta voi selittää mm. ullakkoasunnot, joissa todelliset neliöt ovat virallisia neliöitä suuremmat ja tämä lisätila on huomioitu kokonaishinnassa, jolloin se myös näennäisesti nostaa neliöhintaa.

Tekoälyn ennuste suhteessa toteutuneisiin neliöhintoihin pääkaupunkiseudulla
Kuva 1. Tekoälyn ennuste suhteessa toteutuneisiin asuntojen neliöhintoihin pääkaupunkiseudulla 06/2019-05/2020. Tumma väri kertoo, että tekoälyllä on haasteita selittää alueen hintatasoa, keltainen väri puolestaan kertoo, että tekoälyn mielestä hintataso vaikuttaa houkuttelevalta. Harmailta alueilta ei ole riittävästi tilastotietoa luotettavan ennusteen luomiseksi. Karttapohjan © Espoon, Helsingin, Kauniaisten ja Vantaan kaupungit sekä HSY 2019.

Helsingin asuinalueet

Jos tarkastellaan mallin ennustetta Helsingin eri asuinalueiden hintatason osalta, niin huomataan viime kerran tärpin Vartioharjun hintatason nousseen lähemmäs mallin ennustetta eli hyvää diiliä joutuu tekoälyn mielestä jatkossa etsimään muualta. Tuoreimmat tekoälyn vinkit näyttäisivätkin nyt olevan Tammisalo (00830) ja Kuusisaari-Lehtisaari (00340), joissa mallin mukaan hintataso voisi olla noin 900 euroa korkeampi kuin toteutuneet myyntihinnat antavat ymmärtää. Tosin esimerkiksi Lehtisaaren osalta voi olla syytä varovaisuuteen, sillä vaikka malli huomioi nyt vuokratontin merkityksen asuntojen myyntihinnalle, tontinvuokran tasoa ei sillä edelleenkään ole käytettävissä.

Toisella puolella tekoäly ihmettelee hintatasoja Helsingin niemen usean alueen kohdalla – niin 00140 Ullanlinna, 00160 Katajanokka kuin 00180 Kamppi tuntuvat käyvän kaupaksi tuhat euroa kovemmalla neliöhinnalla kuin voisi olettaa. Ja tämä senkin jälkeen kuin pienten asuntojen poikkeuksellisen korkea neliöhinta, rakennusvuosi, matka-aika keskustaan jne. on huomioitu. Mallin mielestä silmiinpistävältä vaikuttaa myös Vallillan (00550) hinnoittelu, toteutuneiden myyntihintojen ollessa yli 900 euroa tekoälyn antamaa korkeammat – pitäisikö tuo tulkita niin, että Vallilassa on käynnissä vahva keskiluokkaistumisprosessi?

Espoo ja Vantaa

Espoossa tekoälyn vinkki vaikuttaisi olevan Friisilä (02240), jossa toteutuneiden kauppojen hintataso on ollut mallin mielestä houkutteleva. Tosin aineistossa on Friisilän osalta vain kourallinen kauppoja, joten omaa harkintaa on toki syytä käyttää. Vantaalla erot mallin ja toteutuneiden hintojen välillä ovat maltillisempia, Vapaala-Rajatorppa (01650) näyttäisi kuitenkin tällä hetkellä olevan tekoälyn mielestä houkuttelevasti hinnoiteltu toteutuneiden kauppojen valossa..

Muut suurimmat kaupungit ensi kerralla

Tällä kertaa siis pääkaupunkiseudun tärpit tekoälyltä. Ensi jaksossa vuorossa katsaus seuraavan seitsemän suurimman asuntomarkkinoihin, pysy kanavalla!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *