Koronaviruksen pitkäaikaisia vaikutuksia talouteen voidaan vasta arvailla, mutta jo nyt näkyvät selvästi merkit asuntokaupassa. Kaupan hiljentyminen on selviö kaikille alan toimijoille, mutta vaikutusta hintakehitykseen on vaikeampi arvioida. Keskihintatilastoissa esiintyy tavanomaista enemmän vaihtelua yksittäisten kohteiden piirteiden korostuessa aiempaan enemmän kauppamäärien pienentyessä. Tekoälyn luoman mallin avulla yleiset vaikutukset kyetään kuitenkin erottamaan ja saamaan huomattavasti tarkempaa tietoa siitä, miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan ja asuntojen hintakehitykseen.

Miten virus eteni asuntomarkkinoilla?

COVID-19-viruksen tarttumisesta asuntokauppaan saa hyvän kuvan taulukosta 1, joka tarkastelee tilannetta kuukausi kerrallaan. Vahvat liikkumisen välttämisen suositukset ja Uudenmaan sulku aiheuttivat lähes äkkipysähdyksen kauppoihin. Huhtikuun loppupuolella patoutuneita kauppatarpeita päästiin purkamaan ja tämän myötä huhti-toukokuun vaihteessa palattiin taas lähes 150 kaupan päivävauhtiin aineistossa[i]. Sen sijaan toukokuu on kulunut hiljaisella linjalla – aineistossa on kauppoja alle puolet talven tahdista. Tämä todennäköisesti johtuu yleisen epävarmuuden lisääntymisestä taloudessa. Kun kotitalouksien oma talouskehitys on epävarma tai jopa lomautusten myötä ongelmat jo käsissä, muut kuin täysin välttämättömät asuntokaupat jäävät tekemättä.

Aikaväli	Asuntokaupat aineistossa	Asunto-kauppaa per työpäivä	Päivittäisten kauppojen muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.	10 828	175
26.02.-24.03.	2 371	119	-32,1 %
25.03.-13.04.	76	6	-96,4 %
14.04.-05.05.	2 143	143	-18,2 %
06.05.-01.06.	1 559	87	-50,4 %

Kun Helsinki aivastaa, muu Suomi saa nuhan?

Raflaavasti otsikoitu, mutta ajatukselta ei voi välttyä kun tarkastelee eroa pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntokauppojen välillä. Koko koronakevään ajan asuntokauppojen määrä aineistossa on laskenut enemmän muualla Suomessa kuin Helsingin seudulla, kuten käy ilmi taulukosta 2. Toukokuussa osalta ero ei ole suuri, joten tilanne saattaa olla tasoittumassa. On kuitenkin merkillepantavaa, että vaikka koronatartunnat korostuivat Uudellamaalla, asuntokaupan osalta vaikutus iski vielä enemmän muualla Suomessa.

Aikaväli	Asunto-kauppaa per työpäivä pääkaupunki-seudulla	Muutos virusta edeltävään aikaan	Asunto-kauppaa per työpäivä muualla Suomessa	Muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.	57		118
26.02.-24.03.	49	-14,5 %	70	-40,6 %
25.03.-13.04.	6	-88,9 %	–	–
14.04.-05.05.	54	-4,5 %	89	-24,8 %
06.05.-01.06.	30	-47,2 %	56	-52,4 %

Miten korona on vaikuttanut asuntojen hintoihin?

Miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan hintojen osalta? Vertailukohtana on seuraavassa käytetty mallia, joka on opetettu maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisellä asuntokauppadatalla. Voit lukea itse datasta tarkemmin toisaalla blogissa ja mallin parametreistä löytyy lisätietoa asunnon piirteiden, alueen piirteiden ja kunnan piirteiden osalta.

Taulukossa 3 on verrattu mallin antamaa keskihintaennustetta toteutuneiden asuntokauppojen keskihintaan Suomessa. Taulukosta huomataan, että vaikka näennäinen keskihinta onkin esimerkiksi toukokuussa laskenut talven 2520 eurosta 2403 euroon per neliö, niin aidosti vertailukelpoinen neliöhinta on kuitenkin jatkanut nousuaan ja ollut keskimäärin 1,3% talven hintatasoa korkeampi. Tässä näkyy mallin vahvuus – se pystyy erottamaan eri kokoisten ja eri alueilla sijaitsevien asuntojen suhteellisten osuuksien satunnaisen vaihtelun aidosti vertailukelpoisten asuntojen hintojen vaihtelusta.

Aikaväli	Toteutunut keskihinta €/m2	Ennen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2	Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.	2 520
26.02.-24.03.	2 720	2 693	1,0 %
25.03.-13.04.	4 943	4 909	0,7 %
14.04.-05.05.	2 594	2 557	1,5 %
06.05.-01.06.	2 403	2 372	1,3 %

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen hintakehityksen erot

Kun tarkastellaan tilannetta tarkemmin, paljastuu kuitenkin ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Siinä missä taulukko 4 osoittaa edellisessä hintojen edelleen nousseen, muualla Suomessa hinnat ovat laskeneet hienoisesti virusta edeltävästä ajasta (taulukko 5).

Aikaväli	Toteutunut keskihinta €/m2 pääkaupunki-seudulla	Ennen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2	Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.	3 818
26.02.-24.03.	3 848	3 831	0,5 %
25.03.-13.04.	4 943	4 909	0,7 %
14.04.-05.05.	3 856	3 825	0,8 %
06.05.-01.06.	3 801	3 726	2,0 %

Toki taulukon 5 osalta on syytä huomata, että isojen kaupunkien tilanne saattaa myös muualla poiketa merkittävästi muista alueista – esimerkiksi kerrostaloasuntojen osalta Kiinteistövälittäjien keskusliitto uutisoi merkittävistä keskihinnan nousuista toukokuussa Oulussa, Turussa ja Tampereella[ii].

Aikaväli	Toteutunut keskihinta €/m2 muualla Suomessa	Ennen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2	Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.	1 908
26.02.-24.03.	1 918	1 952	-1,7 %
25.03.-13.04.	–	–	–
14.04.-05.05.	1 805	1 846	-2,2 %
06.05.-01.06.	1 708	1 717	-0,5 %

Pidemmän aikavälin vaikutukset

Voi vasta arvailla, miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan pidemmällä aikavälillä. On mahdollista, että asuntojen myyntiajat lähtevät pitenemään ensin ostajien pyrkiessä pitämään kiinni hintatasosta. Yleisen taloudellisen tilanteen vaikutukset asuntojen kysyntään ovat myös vielä kysymysmerkki. Tekoälyn avulla on kuitenkin mahdollista pureutua vaikuttaviin tekijöihin huomattavasti puhtaita keskihintamittareita tarkemmin, joten ota Hurjan hinnoittelijan blogi seurantaan jos aihe kiinnostaa!

Lähiaikoina luvassa ensimmäisiä tuloksia kolmannen sukupolven mallista, muun muassa tekoälyn tuoreimmat vinkit siitä, miltä alueilta tällä hetkellä löytyy hyvä hinta-laatusuhde.

---

[i] Aineistosta ja siihen liittyvistä rajoituksista tarkemmin toisaalla blogissa.

[ii] Kts. https://kvkl.fi/toukokuun-asuntokauppa-loppukuussa-piristymisen-merkkeja/. Kannattaa huomata, että tämän artikkelin keskihinnat pitävät sisältään myös rivitalojen ja omakotitalojen kaupat, joten luvut eivät ole suoraan keskenään vertailukelpoisia.

Artikkelin otsikkokuva congerdesign Pixabaystä.