Asuntojen hinnoittelu

Miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan?

Koronaviruksen pitkäaikaisia vaikutuksia talouteen voidaan vasta arvailla, mutta jo nyt näkyvät selvästi merkit asuntokaupassa. Kaupan hiljentyminen on selviö kaikille alan toimijoille, mutta vaikutusta hintakehitykseen on vaikeampi arvioida. Keskihintatilastoissa esiintyy tavanomaista enemmän vaihtelua yksittäisten kohteiden piirteiden korostuessa aiempaan enemmän kauppamäärien pienentyessä. Tekoälyn luoman mallin avulla yleiset vaikutukset kyetään kuitenkin erottamaan ja saamaan huomattavasti tarkempaa tietoa siitä, miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan ja asuntojen hintakehitykseen.

Miten virus eteni asuntomarkkinoilla?

COVID-19-viruksen tarttumisesta asuntokauppaan saa hyvän kuvan taulukosta 1, joka tarkastelee tilannetta kuukausi kerrallaan. Vahvat liikkumisen välttämisen suositukset ja Uudenmaan sulku aiheuttivat lähes äkkipysähdyksen kauppoihin. Huhtikuun loppupuolella patoutuneita kauppatarpeita päästiin purkamaan ja tämän myötä huhti-toukokuun vaihteessa palattiin taas lähes 150 kaupan päivävauhtiin aineistossa[i]. Sen sijaan toukokuu on kulunut hiljaisella linjalla – aineistossa on kauppoja alle puolet talven tahdista. Tämä todennäköisesti johtuu yleisen epävarmuuden lisääntymisestä taloudessa. Kun kotitalouksien oma talouskehitys on epävarma tai jopa lomautusten myötä ongelmat jo käsissä, muut kuin täysin välttämättömät asuntokaupat jäävät tekemättä.

AikaväliAsuntokaupat aineistossaAsunto-kauppaa per työpäiväPäivittäisten kauppojen muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.10 828175
26.02.-24.03.2 371119-32,1 %
25.03.-13.04.766-96,4 %
14.04.-05.05.2 143143-18,2 %
06.05.-01.06.1 55987-50,4 %
Taulukko 1. Aineistoon kirjattujen asuntokauppojen määrän kehitys koko Suomen osalta.

Kun Helsinki aivastaa, muu Suomi saa nuhan?

Raflaavasti otsikoitu, mutta ajatukselta ei voi välttyä kun tarkastelee eroa pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntokauppojen välillä. Koko koronakevään ajan asuntokauppojen määrä aineistossa on laskenut enemmän muualla Suomessa kuin Helsingin seudulla, kuten käy ilmi taulukosta 2. Toukokuussa osalta ero ei ole suuri, joten tilanne saattaa olla tasoittumassa. On kuitenkin merkillepantavaa, että vaikka koronatartunnat korostuivat Uudellamaalla, asuntokaupan osalta vaikutus iski vielä enemmän muualla Suomessa.

AikaväliAsunto-kauppaa per työpäivä pääkaupunki-seudullaMuutos virusta edeltävään aikaanAsunto-kauppaa per työpäivä muualla SuomessaMuutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.57118
26.02.-24.03.49-14,5 %70-40,6 %
25.03.-13.04.6-88,9 %
14.04.-05.05.54-4,5 %89-24,8 %
06.05.-01.06.30-47,2 %56-52,4 %
Taulukko 2. Kauppamäärien kehitys koronakeväänä, vertailu pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kesken.

Miten korona on vaikuttanut asuntojen hintoihin?

Miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan hintojen osalta? Vertailukohtana on seuraavassa käytetty mallia, joka on opetettu maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisellä asuntokauppadatalla. Voit lukea itse datasta tarkemmin toisaalla blogissa ja mallin parametreistä löytyy lisätietoa asunnon piirteiden, alueen piirteiden ja kunnan piirteiden osalta.

Taulukossa 3 on verrattu mallin antamaa keskihintaennustetta toteutuneiden asuntokauppojen keskihintaan Suomessa. Taulukosta huomataan, että vaikka näennäinen keskihinta onkin esimerkiksi toukokuussa laskenut talven 2520 eurosta 2403 euroon per neliö, niin aidosti vertailukelpoinen neliöhinta on kuitenkin jatkanut nousuaan ja ollut keskimäärin 1,3% talven hintatasoa korkeampi. Tässä näkyy mallin vahvuus – se pystyy erottamaan eri kokoisten ja eri alueilla sijaitsevien asuntojen suhteellisten osuuksien satunnaisen vaihtelun aidosti vertailukelpoisten asuntojen hintojen vaihtelusta.

AikaväliToteutunut keskihinta €/m2Ennen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.2 520
26.02.-24.03.2 7202 6931,0 %
25.03.-13.04.4 9434 9090,7 %
14.04.-05.05.2 5942 5571,5 %
06.05.-01.06.2 4032 3721,3 %
Taulukko 3. Koronaviruksella ei vielä näyttäisi keskimäärin olevan vaikutusta asuntojen hintoihin Suomessa. Mukana myös rivi- ja omakotitaloista tehdyt kaupat.

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen hintakehityksen erot

Kun tarkastellaan tilannetta tarkemmin, paljastuu kuitenkin ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Siinä missä taulukko 4 osoittaa edellisessä hintojen edelleen nousseen, muualla Suomessa hinnat ovat laskeneet hienoisesti virusta edeltävästä ajasta (taulukko 5).

AikaväliToteutunut keskihinta €/m2 pääkaupunki-seudullaEnnen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.3 818
26.02.-24.03.3 8483 8310,5 %
25.03.-13.04.4 9434 9090,7 %
14.04.-05.05.3 8563 8250,8 %
06.05.-01.06.3 8013 7262,0 %
Taulukko 4. Vertailukelpoiset hinnat ovat pääkaupunkiseudulla nousseet n. 2,0% koronaa edeltävästä tasosta. Vertailukelpoisella tarkoitetaan tässä mallin antamaa hintaa, kun kaikki muut selittävät tekijät (asunnon piirteet ja sijainti) on vakioitu. Mukana myös rivi- ja omakotitaloista tehdyt kaupat.

Toki taulukon 5 osalta on syytä huomata, että isojen kaupunkien tilanne saattaa myös muualla poiketa merkittävästi muista alueista – esimerkiksi kerrostaloasuntojen osalta Kiinteistövälittäjien keskusliitto uutisoi merkittävistä keskihinnan nousuista toukokuussa Oulussa, Turussa ja Tampereella[ii].

AikaväliToteutunut keskihinta €/m2 muualla SuomessaEnnen koronaa opetetun mallin ennuste  €/m2Hinnan muutos virusta edeltävään aikaan
22.11.-25.02.1 908
26.02.-24.03.1 9181 952-1,7 %
25.03.-13.04.
14.04.-05.05.1 8051 846-2,2 %
06.05.-01.06.1 7081 717-0,5 %
Taulukko 4. Vertailukelpoiset hinnat ovat muualla Suomessa hienoisesti laskeneet koronaa edeltävästä tasosta. Vertailukelpoisella tarkoitetaan tässä mallin antamaa hintaa, kun kaikki muut selittävät tekijät (asunnon piirteet ja sijainti) on vakioitu. Mukana myös rivi- ja omakotitaloista tehdyt kaupat.

Pidemmän aikavälin vaikutukset

Voi vasta arvailla, miten koronavirus vaikuttaa asuntokauppaan pidemmällä aikavälillä. On mahdollista, että asuntojen myyntiajat lähtevät pitenemään ensin ostajien pyrkiessä pitämään kiinni hintatasosta. Yleisen taloudellisen tilanteen vaikutukset asuntojen kysyntään ovat myös vielä kysymysmerkki. Tekoälyn avulla on kuitenkin mahdollista pureutua vaikuttaviin tekijöihin huomattavasti puhtaita keskihintamittareita tarkemmin, joten ota Hurjan hinnoittelijan blogi seurantaan jos aihe kiinnostaa!

Lähiaikoina luvassa ensimmäisiä tuloksia kolmannen sukupolven mallista, muun muassa tekoälyn tuoreimmat vinkit siitä, miltä alueilta tällä hetkellä löytyy hyvä hinta-laatusuhde.


[i] Aineistosta ja siihen liittyvistä rajoituksista tarkemmin toisaalla blogissa.

[ii] Kts. https://kvkl.fi/toukokuun-asuntokauppa-loppukuussa-piristymisen-merkkeja/. Kannattaa huomata, että tämän artikkelin keskihinnat pitävät sisältään myös rivitalojen ja omakotitalojen kaupat, joten luvut eivät ole suoraan keskenään vertailukelpoisia.

Artikkelin otsikkokuva congerdesign Pixabaystä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *