Asuntojen hinnoittelu

Miten kunta vaikuttaa asunnon arvoon?

Blogisarjan edellisissä osissa tarkastelimme asunnon itsensä ja lähiympäristön eli postinumeroalueen vaikutusta asunnon toteutuneen myyntihinnan kannalta. On kuitenkin oletettavaa, että myös kotikunnan tasolla olevilla tekijöillä on merkitystä. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kunnan työllisyystilanne tai muut väestöpohjan suuret linjat, jotka kuvaavat kunnan elinvoimaa yleisesti ja joko nostavat tai laskevat asuntojen kysyntää kaikkien kunnan asuinalueiden osalta. Miten kunta siis vaikuttaa asunnon arvoon?

Kunnan vaikutus asunnon arvoon

Taulukossa 1 on esitetty ne kuntatason piirteet, jotka osittautuivat merkittäviksi asuntojen toteutunutta neliökohtaista myyntihintaa selitettäessä. Taulukossa on esitetty niin alkuvuonna luodun ensimmäisen kuin maaliskuussa julkaistun toisen sukupolven mallin muuttujat ja niiden vaikutusten suunta. Taulukossa plus-merkki kuvaa toteutunutta neliöhintaa nostavaa vaikutusta, miinus-merkki kuvaa laskevaa vaikutusta. Nolla kuvaa, että kyseisen sukupolven mallissa kyseisellä tekijällä ei havaittu olevan merkitsevää vaikutusta toteutuneeseen myyntihintaan. Taulukkoon on myös merkitty muuttujat, jotka eivät olleet tarjolla kyseisen sukupolven mallia muodostettaessa. Näiden poisjättämiseen on syynä pääsääntöisesti vahvasti keskinään korreloivien muuttujien karsinta, joka on kuvattu tarkemmin täällä.

Asuinkunnan piirteetEnsimmäisen sukupolven malli (versio 37)Toisen sukupolven malli (versio 1)
asumisväljyysmuuttuja ei tarjolla
asuntoa per asuinrakennus+muuttuja ei tarjolla
jalostuksen osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla
kaivostoiminnan ja louhinnan osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla
kansainvälisten organisaatioiden toiminnan osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
keskimmäiseen tuloluokkaan kuuluvien talouksien osuus+muuttuja ei tarjolla
keskuskaupunkiHelsinki, Turku, Lahti, Vaasa – Joensuu +Helsinki, Kuopio + Turku, Oulu, Pori, Vaasa –
kotitalouksien toiminnan työnantajina osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla
kuljetuksen ja varastoinnin osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
kunnallisveroprosentti 20200
kunnallisveroprosentin muutos+0
kunnan kasvuvauhti+0
majoitus- ja ravitsemistoiminan osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
muiden rakennusten osuus0
muun palvelutoiminnan osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
naisten osuus0+
opiskelijoiden osuus+
rahoitus- ja vakuutustoiminnan osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
rakentamisen osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla+
talouksien elämänvaihe: nuoret yksinasuvat0
talouksien elämänvaihe: pienten lasten talouksien osuus0+
talouksien elämänvaihe: eläkeläiset+0
talouksien keskitulot+0
työpaikat per asukas++
työttömien osuus0
vakituisen asunnon kiinteistöveroprosentti muutos 2019 vs 20180[i]+
yleinen kiinteistöveroprosentti
ympäristön puhtaanapidon osuus kunnan työpaikoistamuuttuja ei tarjolla  
Taulukko 1. Asuntojen toteutuneita myyntihintoja selittävät kunnan ominaispiirteet ja niiden vaikutuksen suunta – hintoja nostava (+) tai hintoja laskeva (-) kun muut tekijät pidetään vakiona.

Kunnan hintatasoa selittävät muuttujat

Kuntatasolla tapahtuneiden muutosten määrä näyttää ensi näkemältä isolta, mutta suurin osa muutoksista liittyy itse asiassa työpaikkojen käsittelyyn. Ensimmäisen sukupolven mallissa työpaikkamuuttujia ei ollut toimialatasolla vaan ainoastaan alkutuotanto / jalostus / palvelut –jaolla. Hurja hinnoittelija ei ole vielä vakuuttunut, onko tarkempi toimialajako perusteltu – ensivaikutelma on, että toimialajaon mukaan ottaminen on vaikuttanut myös suurimpien kaupunkien alueellista markkinatilannetta kuvaaviin muuttujiin. Tämä vaatii kuitenkin tarkempaa syventymistä eri kaupunkien työpaikkojen toimialaeroihin ja kuinka isolta osin nämä kumoavat eroja hintatasoissa.

Toisen ryhmän muutoksia on aiheuttanut vahvasti korreloivien muuttujien tarkempi karsinta, joka on poistanut mallista mm. asumisväljyyden. asuinrakennusten keskimääräisen asuntoluvun, keskimmäiseen tuloluokkaan kuuluvien talouksien osuuden ja talouksien keskitulojen vaikutuksen vaikutuksen. Tämä on todennäköisesti mallin laadun kannalta positiivinen kehitys.

Verotukseen liittyvät muuttujat tuntuvat hakevan edelleen paikkaansa. Yksikään muuttujista ei ole erityisen vakaa vaan malliin nouseva muuttuja vaihtelee versiosta toiseen ja kaikkien merkki ei ole aina odotetun mukainen – tuskin ankara verotus sentään asuntojen arvoa nostaa ja yleisen kiinteistöveroprosentin sijaan odottaisi vakituisen asunnon kiinteistöveroprosentilla olevan enemmän merkitystä. Verotus vaatii selkeästi vielä tarkempaa tarkastelua ennen kuin sen voi katsoa vakiinnuttaneen paikkansa mallissa.

Lopuksi kuntatasolla esiintyy myös muuttujia, jotka ovat mallissa myös postinumerotasolla: muiden rakennusten osuus (postinumerotasolla +, kuntatasolla -) ja pienten lasten talouksien osuus (-/+). Tarkempaa tarkastelua vaatinee myös ovatko naisten osuus (+) ja opiskelijoiden osuus (-) jossain määrin kolikon kaksi puolta – eli kumoavatko vaikutukset toisiaan?

Vakautta kuntatason muuttujiin tuo oikeastaan ainoastaan työpaikkojen lukumäärä per asukas (+) joka on lähes ainoa mallisukupolvien välillä vakaana pysynyt muuttujia kuntatasolla.

Työllisyyden merkitys

Työpaikkojen lukumäärä suhteutettuna asukaslukuun selittääkin johdonmukaisesti asuntojen hintatasoa. Kunnissa, joissa paljon työpaikkoja per asukas, asuntojen hintataso on korkeampi kuin kunnissa, joissa suhde on matalampi. Tunnusluku vaihtelee aineistossa Taipalsaaren 0,19:sta Helsingin 0,62:aan. (Suomen korkein lukema on itseasiassa Maarianhaminassa 0,85, mutta aineistossa ei ole tietoja Ahvenanmaan asuntokaupoista.)

Kun muut selittävät tekijät pidetään vakiona, työpaikkojen lukumäärä suhteeessa asukaslukuun selittää hieman alle 500 euroa/neliö asuntojen hintaeroa ääripäiden – Helsingin ja Taipalsaaren – välillä. Vaikutus on samaa suuruusluokkaa myös ensimmäisen sukupolven mallissa, joten työpaikkojen lukumäärällä kunnassa vaikuttaisi olevan selkeästi merkitystä asuntojen toteutuneisiin myyntihintoihin. Tämä on toki arkijärjellä odotettuakin, mutta mallin lisäarvo on siinä, että se antaa suuruusluokan vaikutukselle – karkeasti ottaen yksi uusi työpaikka per kymmenen asukasta nostaa asuntojen arvoa hieman yli 100 €/m2.

Yhteenveto

Yhteenveto eri tason muuttujien merkityksestä on esitetty kuvassa 1. Pelkästään asuntojen piirteillä opetettu malli kykenee selittämään noin kolme neljäsosaa hintojen vaihtelusta. Postinumeroalueen ominaisuuksia tarkastelemalla päästään jo yli 87% selitysasteeseen. Kunnan piirteet, joihin sisältyy suurimpien kaupunkien markkinatilanteen mahdolliset erot, lisäävät selitysastetta vielä marginaalisesti hieman alle prosentilla.

Kuva 1. Eri muuttujaryhmien merkitys asuntojen toteutuneiden myyntihintojen vaihtelua selitettäessä.

Kunnan piirteet parantavat selitysastetta vain marginaalisesti, toisaalta suhteessa selittämättömään vaihteluun niiden merkitys on isompi. Eli jos ennen kunnan piirteiden tarkastelua selittämätön osuus varianssista oli n. 13%, niin kunnan piirteet kykenevät selittämään tästä vielä n. 5%, jolloin lopullinen selittämätön osuus varianssista saadaan painettua 12%:n paikkeille. Hyöty on marginaalinen, mutta ei täysin olematon, siksi myös kuntatason muuttujien tarkastelu vaikuttaa järkevältä asuntojen myyntihintoja selitettäessä.


[i] Osassa ensimmäisen sukupolven malleista kyseinen muuttuja vaikutti merkitsevältä nimenomaan toteutuneita myyntihintoja laskevana (-), mutta merkitsevyys vaihteli riippuen muista tarjolla olleista muuttujista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *