Rakennusvuodella on iso vaikutus asunnon myyntihinnan kannalta. Eri aikakausien asunnoilla on omat erikoispiirteensä ja se näkyy myös hinnoissa, joilla asunnoista tehdään kauppaa. Puhumattakaan uudiskohteista, jotka ovat vielä aivan oma lukunsa. Ennen lukuihin kurkistamista kuitenkin lyhyt yleiskatsaus aiheeseen – Kotikyla.comin Katja Änkilä luonnehtii eri aikakausia rakentamisen kannalta seuraavasti:
Kerrostalorakentamisen vaiheita Suomessa
- Viime vuosisadan alun kerrostaloasunnot ovat yleensä hulppeita ja avaria keskustakoteja, kaupunkilaisten vastineita kartanoille. Renesanssi – ja jugendajan taloissa on mahtipontiset porraskäytävät, korkeat huoneet, isot ikkunat, saleja ja erkkereitä.
- [Samaan aikaan] tehtaiden läheisyyteen nousi myös puisia kerrostalokasarmeja, joissa oli työläisille hellahuoneita. Ne ovat nykyään aika haluttuja.
- Rakentaminen oli 20-ja 40-luvuilla laadukasta mutta myrskyisää. Vuoroin kaikki oli jäissä, vuoroin painettiin täysillä eteenpäin. Ensimmäisen maailmansodan jälkeen ei ollut rahaa rakentaa. Vuosina 1926 -1930 taas rakennettiin hullun lailla, kunnes rakentamisen hyydytti maailmanlaajuinen lama. Kun rakentaminen oli taas päässyt vauhtiin ja funktionalismin ihanteet alkoivat näkyä taloissa, alkoi toinen maailmansota ja kaikki pysähtyi. Sodan päättyessä 1945 oli jäätävä asuntopula, muttei ollut rahaa rakentaa. Asuntopulasta seurasi Arava-laki. Arava-laista rakentamisen teollistuminen, joka alkoi nopeuttaa rakentamista ja laskea sen kustannuksia.
- 70-luku oli kerrostalorakentamisen sesonkia. Uusia kerrostaloja rakennettiin liukuhihnalta lääkkeeksi Suomen suureen rakennemuutokseen, jossa väki muutti maalta kaupunkiin. [—] Asuntohallitus ohjasi kerrostalorakentamista tiukasti hinta ja määrä edellä. Tämän seurauksena tuutista tuli ulos jatkuvasti simppeleitä saman näköisiä elementtitaloja. Aina kun samankaltaista tarjontaa on paljon, ostajilla on varaa valita ja se näkyy hinnoissa.
Rivi- ja omakotitalorakentamisen vaiheita Suomessa
- Vaikka ensimmäiset rivitalot, ns. townhouset, rakennettiin Suomeen jo 1917, osakeyhtiömuotoisten rivitaloasuntojen aika koitti vasta toisen maailmansodan jälkeen. Moottorina oli taas asuntopula: Piti kehittää mahdollisimman paljon asuntoja mahdollisimman halvalla. Ratkaisuksi syntyivät ns. pikatalot, joissa oli useampi pieni asunto rivissä ja kussakin vain välttämättömät varusteet. Nämä nopeasti pystyyn nousseet pikatalot toimivat inspiraationa tuleville rivitaloille.
- 70-luvulla elettiin nousukautta. Energiakriisi hieman hillitsi menoa, mutta muutoin kehiteltiin kilvan uusia tekniikoita ja materiaaleja. Omakotitaloihin haluttiin usein luksusta. Varakkaat rakennuttivat hulppeita ja kestäviä tiilitaloja, joissa oli hyvin suunniteltuja avaria pohjaratkaisuja, isoja ikkunoita ja atriumpihoja, sisäuima-altaita ja takkahuoneita. Jos niitä on ylläpidetty ja korjattu vuosien varrella hyvin, ne peittoavat laadussa ja asumismukavuudessa monet uudemmat talot.
Kaksi tapaa tarkastella rakennusvuoden vaikutusta
Rakennusvuoden vaikutusta asunnon hintaan voi tarkastella kahdella eri tapaa. Voidaan ensiksi katsoa toteutuneita myyntihintoja rakennusvuoden mukaan, jolloin nähdään ilmiön pääsuuntaviivat. Tässä tarkastelussa voidaan hyödyntää koko aineistoa (23 496 asuntokauppaa). Tällöin rakennusvuoden merkitys asunnon arvolle kuitenkin sekoittuu jonkin verran alueen vaikutukseen – vanhemmat talot ovat useimmiten lähempänä keskustaa ja lähiöiden rakennuskanta puolestaan keskittyy voimakkaimman kasvun vuosikymmenille. Puhtaan rakennusvuoden vaikutusta voidaan tutkia siirtymällä mallin antamiin tuloksiin, eli tarkastelemalla mikä on rakennusvuoden vaikutus, kun muiden tekijöiden vaikutus on poistettu. Tätä mallia muodostettaessa on käytettävissä 12 626 asuntokauppaa joista löytyy täydelliset tiedot kaikkien muuttujien osalta.
Miten eri aikakaudet näkyvät toteutuneissa myyntihinnoissa?
Kuvassa 1 on tarkasteltu toteutunutta keskineliöhintaa rakennusvuoden mukaan koko aineistossa. Suuri hajonta ennen 1950-lukua rakennetuissa taloissa kuvaa sitä, että yksittäisen vuoden osalta aineistossa on kauppoja vain melko pieni määrä. Tämän takia on järkevää tarkastella rakennusvuosikymmenen vaikutusta toteutuneeseen myyntihintaan. Kuvasta näkyy vanhan olevan arvossaan – ennen sotia rakennetut talot ovat myyneet keskimäärin korkealla neliöhinnalla, toki hajontakin on ollut suurta. Hajontaa selittää myös asunnon koon vaikutus, josta kirjoitin aiemmassa blogissa – vaikka asuinalue ja rakennusvuosi nostaisivat arvoa, isoimmissa asunnoissa neliöhinnat ovat pienempiä asuntoja matalampia.
Toinen kuvasta havaittavissa oleva asia on, että keskimäärin edullisin neliöhinta on ollut 1970-luvun asunnoissa. Tämän jälkeen myyntihinnat taas nousevat.
Tuoreen maalin arvo – mikä on uudiskohteen lisähinta?
Vuoden 2020 piikki kuvassa 1 selittyy sillä, että kyseessä on kaupat vielä rakenteilla olleista uudiskohteista – näistä on maksettu selkeää hintapreemiota. Ei pidä kuitenkaan luulla, että tämä kuvaisi oikein keskimääräisen uudiskohteen arvoa. Aineisto nimittäin kertoo, että 2019 marraskuuhun mennessä oli myyty 581 asuntoa, joiden rakennusvuosi on 2019 ja vain 56 asuntoa jotka olivat valmistumassa 2020. Vuoden 2020 piikki siis muodostuu vain osasta uudiskohteita – kaikkein halutuimista asunnoista, jotka on kustakin kohteesta varattu ensimmäisinä ja joista oltiin siis valmiita maksamaan todella reipasta keskineliöhintaa eli yli 1800 €/m2 enemmän kuin vain kaksi vuotta aiemmin valmistuneista. Sen sijaan keskimääräisen uudiskohteen (2019-2020 valmistuneen) neliöhinta suhteessa 2018 valmistuneeseen olikin huomattavasti matalampi, vain 575 €/m2. Ero uudiskohteen ja kertaalleen käytetyn välillä on todellisuudessa tätäkin pienempi, sillä kun muiden tekijöiden vaikutus poistetaan, uudiskohteen lisäarvo on mallin mukaan vain noin +200 €/m2.
Eri talotyyppien myyntihintojen käyttäytyminen rakennusvuosikymmenen mukaan
Kuvassa 2 on tarkasteltu rakennusvuosikymmenen vaikutusta talotyypin mukaan. Kuvasta havaitaan, että rakennusvuosikymmen vaikuttaa suhteessa vähemmän rivitalon arvoon kuin kerrostalon. Ja toisaalta, vaikka rakennuskustannusten nousu yhtenä tekijänä varmasti vaikuttaa kerrostaloasuntojen myyntihintojen kasvuun 70-luvulta eteenpäin, niin vanha on silti arvossaan. Tämä näkyy siinä, miten 40-luvun kerrostaloasuntojen keskihinnat päihittävät 2010-luvun asuntojen keskimääräiset myyntihinnat.
Rakennusvuosikymmenen todellinen vaikutus
Kuva 2 ei kuitenkaan kerro koko totuutta. Kuten aiemmin kirjoitin, eri vuosikymmeninä on rakennettu eri alueille ja esimerkiksi matka-aika keskustaan vaikuttaa vahvasti toteutuneeseen myyntihintaan. Mallin avulla voidaan kuitenkin alueen vaikutus eristää ja päästä käsiksi rakennusvuosikymmenen todelliseen vaikutukseen. Eli siihen, mikä ero on kahden samalla alueella sijaitsevan vierekkäisen talon kahden muuten samanlaisen asunnon myyntihinnan välillä, kun asunnot eroavat ainoastaan rakennusvuoden osalta.
Mallin tulokset on esitetty kuvassa 3. Kuvasta näkyy selkeästi esimerkiksi 1910-luvun rakentamisen arvostus, samoin kuin uusimpien asuntojen arvostus. Näin tarkasteltuna uusimpien asuntojen lisähinta alkaa lähestyä kaikkein arvokkaimpien vanhojen talojen arvostusta. Tämän voisi tulkita siten, että rakennusmääräysten tiukkeneminen on nostanut rakentamisen kustannuksia, mutta näkyy myös asuntojen toteutuneissa myyntihinnoissa. Tai vaihtoehtoisesti siten, että 2000-luvun asuntojen laatua arvostetaan. On syytä huomata, että uuden arvostuksessa ei pitäisi olla kyse asunnon kunnosta – asunnon kunto on oma muuttujansa, jota käsittelin toisaalla blogisarjassa – vaan siis puhtaasti rakennuksen laadusta.
Kuvassa 3 näkyvä 1940-luvun hintapiikki on mielenkiintoinen. Eli senkin jälkeen, kun kaikki muut tekijät on eliminoitu, 1940-luvun asunnot ovat mallin mukaan arvostetumpia kuin 1930-luvun. Tämän selittäminen osoittautui melkoiseksi haasteeksi Hurjalle hinnoittelijallekin.
1940-luvun mysteeri ratkeaa
Iso osa 1940-luvun rakentamisesta oli tyyppitaloja (rintamamiestaloja jne.) ja ensinäkemältä voisi kuvitella, että näiden arvostus saattaisi selittää vuosikymmenen arvostusta. Jälleenrakennusta tehtiin tiiviisti kuitenkin vielä 1950-luvulla ja sama ilmiö ei näy siellä, joten tästä ei voi olla kyse.
Pureutumalla dataan syvemmälle paljastuu, että suhteellisen iso osa 1940-luvun asuntojen kaupoista on tehty kahdella postinumeroalueella – 00160 (Katajanokka) ja 00270 (Meilahti). Jälkimmäisen osalta data näyttää normaalilta mutta kurkistus Katajanokalle kertoo viimeinkin syyn 1940-luvun erikoiseen arvostukseen.
Mallin käyttämässä datassa on nimittäin 23 kauppaa 1940 rakennetusta 8-kerroksista talosta. Ei ole vaikea päätellä, että kysymyksessä on todennäköisesti entisen Keskon pääkonttorin Satamakatu 3:n muuttaminen asunnoiksi[i]. Voisi sanoa, että tässä tapauksessa 1940-luvun datan joukkoon on piiloutunut uudiskohde, jonka 10 000 €/m^2 ylittävät neliöhinnat johtavat harhaan. Jos Katajanokka jätetään pois laskuista, 1940-luvun vaikutus myyntihintaan laskee n. +430 €/m2:iin eli asettuu lähes täysin 1930-luvun ja 1950-luvun lisähinnan puoliväliin. Näin 1940-luvun mysteeri Katajanokalta tulee selvitetyksi.
Tässä Hurjan hinnoittelijan analyysi tällä kerralta. Kysy tai kommentoi rohkeasti! Muista myös vinkata tutuillesikin blogistani, jotta suomalaiset osaisivat hinnoitella tuloksekkaammin!