Asuntojen hinnoittelusta puhuttaessa keskitytään helposti puhumaan neliöhintojen kehityksestä ja asuinalueen keskineliöhinnoista. Kuten Hurjan hinnoittelijan blogisarjasta käy ilmi, toteutuneitten kauppojen hintatasoa selittää todella moni tekijä, jolloin alueen keskineliöhinta kertoo hyvin huonosti juuri tietyn kohteen arvosta.

Lisäksi keskineliöhinta käsitetään helposti väärin hintana, jonka lisäneliöstä joutuu maksamaan. Suhde ei ole kuitenkaan suoraviivainen. Pienemmissä asunnoissa neliöhinta on suhteessa keskimääräistä korkeampi ja asunnon koon kasvaessa neliöhinta laskee ensin jyrkemmin  ja tasoittuu sitten. Tämän voi havaita silmämääräisesti kuvasta 1, jossa alle 50 neliön asuntojen keskineliöhinta vaihtelee 3 000-9 000 €/m² välillä, mutta isommissa asunnoissa vaihteluväli asettuu pääsääntöisesti 1 500-4 000 €/m² väliin. Jotta tämä hidastuva neliöhinnan laskun ja asunnon koon suhde saadaan mallissa huomioitua, selittävinä muuttujina on käytetty paitsi asunnon neliömäärää myös neliömäärän luonnollista logaritmia.

Kun neliöhinnan ja neliömäärän suhteelle sallitaan epälineaarinen riippuvuus, päästään hyvän mallinnustarkkuuteen – muuten malli aliarvostaisi sekä pieniä että kaikkein isompia asuntoja ja yliarvostaisi keskisuuria.

Asunnon pinta-alan vaikutus

Kuvassa 2 on esitetty asunnon pinta-alan (asuinneliöiden) vaikutus asunnon toteutuneeseen neliöhintaan, kun muut selittävät tekijät pidetään vakiona. Selkeyden vuoksi vertailukohdaksi on valittu 20 neliön asunnon toteutunut neliöhinta. Kuvasta on havaittavissa, että alle 20 neliön tehoyksiöissä neliöhinta kasvaa varsin voimakkaasti – kuvastaen sitä, että yksiöllä on kysytyillä alueilla tietty hintataso jossain määrin koosta riippumatta. Lattiapinta-alan vähetessä mielikuvitus kasvaa seinäpinta-alan ja korkeussuunnan hyödyntämisessä.

Jos otetaan vertailukohdaksi 20 neliön asunnosta keskimäärin maksettava neliöhinta, niin isojen 175 neliön asuntojen neliöhinta on keskimäärin 3000 €/m² tätä matalampi, kun muut tekijät pidetään vakiona.

Voivatko näin isot erot neliöhinnassa olla perusteltuja?

Pienimpien ja isoimpien asuntojen neliöhinnan ero on niin iso, että äkkiseltään se herättää kysymyksen mallin luotettavuudesta. Suomesta löytyy kuntia, joissa asuntojen keskihinta on alle 3000 €/m², joten eikö pelkästään asunnon koosta aiheutuva vaihtelu silloin aja mallin antamaan ennusteen, että osassa kunnista ison asunnon arvo on negatiivinen?

Näin ei kuitenkaan ole. Itse asiassa olisi oikeampi sanoa, että monessa kunnassa asuntojen keskimääräinen neliöhinta on matala, koska asuntojen keskikoko on iso. Jos tarkastelee asuntojen keskikokoa ja keskimääräistä toteutunutta neliöhintaa postinumerotasolla (kts. kuva 3), niin näiden välillä on käänteinen riippuvuus – siellä missä neliöhinnat ovat korkeita, asuntojen keskikoot ovat pieniä ja siellä missä keskikoot ovat suuria, neliöhinnat ovat pieniä. Toki on myös postinumeroalueita joissa keskikoot ovat ”pieniä” (jos sadan neliön rajaa lähestyvää asuntoa voi pitää pienenä) ja neliöhinnat silti matalia, mutta näissä koon vaikutus neliöhintaan on siis pienempi.

Kun kaikki selittävät tekijät otetaan huomioon, koko aineistosta löytyy ainoastaan 40 kohdetta, joille mallin antama neliöhinnan ennuste on negatiivinen – eli mallin mukaan kyseisten kohteiden olisi pitänyt olla täysin arvottomia, vaikka todellisuudessa näistä kohteista on tehty kauppoja 136-904 € neliöhintaan. Nämä ovat kuitenkin pääsääntöisesti yksittäisiä kohteita alueilla, joiden muiden kohteiden hinnoittelussa malli suoriutuu hyvin. Käytännössä kyseisessä kohteessa on todennäköisesti ollut jokin muu tekijä joka on selittänyt mallia korkeampaa myyntihintaa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi asuinpinta-alaa merkittävästi isompi hyödyllinen rakennuspinta-ala, jäljellä olevan rakennusoikeuden määrä tai luonnonkaunis paikka. Nämä kaikki ovat tekijöitä, oita käytettävissä datassa ei ole, mutta jotka varmasti vaikuttavat yksittäisten kauppojen tapauksessa.

Mikä on yhden lisähuoneen arvo?

Asunnon koko näkyy myös toisessa muuttujassa, nimittäin huoneiden lukumäärässä. Mitä useampia huoneita, sitä arvokkaampi asunto keskimäärin ostajalle on – ainakin tiettyyn rajaan saakka. Keskimääräinen lapsilukumäärä kun on Suomessa laskussa, joten Hurja hinnoittelija ei takaa, että pelkästään väliseiniä rakentamalla oman asunnon arvoa saa kasvatettua. Malli antaa kuitenkin yhden lisähuoneen arvoksi n. 185 €/m² (eli n. 7% lisäys keskimääräiseen neliöhintaan aineistossa), mikä on kohtuullisen hyvin linjassa Helsingissä tehdyn tutkimuksen[i] tulosten kanssa, jonka mukaan yksi lisähuone nostaa asunnon velatonta hintaa 9,5% kun muiden tekijöiden vaikutus eliminoidaan. Kyproksen asuntomarkkinoilla tehty tutkimus[ii] sai 2. makuuhuoneen arvoksi neliöhinnassa jopa 14%, mutta kyseisessä tutkimuksessa ei asunnon kokoa oltu muuten huomioitu neliöhintaa selitettäessä ja lisäksi tulos perustui pyynti- eikä myyntihintoihin, joten tulokset eivät ole täysin vertailukelpoisia.

Käytännössä siis isompi huoneiden lukumäärä pehmentää mallin antamaa ison asunnon neliöhinnan laskua ja pienentää neliöhintojen eroja isojen ja pienten kohteiden välillä. Tämän vuoksi huonelukumäärää ja asuinpinta-alaa on hyvä tarkastella yhdessä määriteltäessä asunnon hinnan riippuvuutta asunnon koosta.

---

[i] Tyvimaa et al. (2019): The effect of young, single person households on apartment prices: an instrument variable approach. Journal of Housing and the Built Environment, 34:91-109.

[ii] Pashardes et al. (2009): Factors Affecting House Prices in Cyprus: 1988-2008. Cyprus Economic Policy Review, 3:1, 3-25.