Blogisarjan kolmennessa osassa katsomme miten verotus vaikuttaa asuntojen arvoon. Aihe on ajankohtainen nyt alkuvuonna, kun kuntien päätökset 2020 kunnan tuloveroprosenteista ja kiinteistöveroprosenteista herättävät keskustelua. Veroprosenttien muutokset ja ylipäänsä verotuksen taso vaikuttaa ihmisten halukkuuteen pysyä kunnassa, mutta onko tällä vaikutusta myös asuntojen arvoon? Huomioivatko asuntojen ostajat erot kuntien verorasituksessa miettiessään, paljonko ovat asunnosta valmiit maksamaan? Onko veron taso merkittävämpi tekijä vai vaikuttaako veroasteen muuttaminen enemmän asuntojen hintatasoon? Hurja hinnoittelija pureutui asiaan osana asuntokaupan hinnoittelublogisarjaansa.
Blogisarjan aiemmissa osissa on käsitelty asunnon kunnon, matka-ajan aluekeskukseen ja postinumeron vaikutusta toteutuneisiin asuntojen myyntihintoihin Suomessa loppuvuonna 2018 ja alkuvuonna 2019. Veroanalyysiä varten mahdollisiin selittäviin tekijöihin lisättiin Kuntaliiton kokoama aineisto[i] vuoden 2019 veroprosenteista ja muutoksista 2018 vs 2019. Hurja hinnoittelija ei käyttänyt muutoksia 2020 vs 2019, koska toteutuneiden asuntokauppojen data on marraskuulta 2019 vuosi taaksepäin. Päätökset 2020 veroprosenttien muutoksista näkyisivät korkeintaan aivan viimeisimmissä kaupoissa, mutta 2018 vs 2019 muutokset ovat voineet hyvinkin laajasti vaikuttaa aineiston alkupään toteutuneisiin kauppahintoihin.
Vaikuttaako verotus tai sen muutokset asuntojen myyntihintaan?
Eri asuinalueiden neliöhintaeroja pyritään mallissa selittämään myös monella muulla tavalla, niin postinumeroalueen taloudellisilla ja asuntokannan ominaispiirteillä ja matka-ajalla alueellisiin keskukseen kuin kuntatason vastaavilla luvuilla. Kun malllin lisätään kunnan veroprosentit, havaitaan, että vain yksi tarjolla olevista muuttujista osoittautuu edes jossain määrin merkittäväksi – nimittäin vakituisen asunnon kiinteistöveroprosentin muutos vuodesta 2018 vuoteen 2019. Tämän vaikutus on luokkaa -100 €/m2 jokaista 0,1 prosenttiyksikköä kohden. Suurin osa kunnista piti veroprosentin ennallaan vuonna 2019, mutta 4 kuntaa laski sitä 0,03-0,2 %-yksikköä ja 20 kuntaa nosti 0,01-0,2 %-yksikköä.
Vaikuttaisi siis siltä, että kun muut tekijät eristetään, asumiseen liittyvän kiinteistöveroprosentin muutoksilla – eikä niinkään sen tasolla – on vaikutusta asuntojen suhteellisiin hintoihin eri kuntien välillä. Eli asunnon myyjiä saattaa huojentaa tieto, että ainakaan asuntokaupoilla ihmiset eivät niinkään mieti kunnallisverotuksen vaikutusta asuntojen hintaan. Eri asia toki sitten on se, miltä alueilta ihmiset asuntoa etsivät – kysyntä saattaa olla suurempaa matalan veroprosentin kunnissa kuin korkean.
Huomioidaanko verotuksen muutokset hinnoissa oikein?
Varsinaiseen hinnanmuodostukseen näyttäisi olevan vaikutusta vain vakituisen asunnon kiinteistöveroa koskevilla (huonoilla tai hyvillä) uutisilla. Tämä herättää kuitenkin kiintoisan kysymyksen: reagoivatko ihmiset rationaalisesti? Onko 100 €/m2 liian rankka hinnanlasku 0,1 prosenttiyksikön korotuksesta? Tätä voi karkeasti arvioida seuraavasti Verohallinnon julkaisemien tietojen[ii] pohjalta:
Verovuoden 2019 kiinteistöverotus valmistui syyskuun alussa. Kiinteistöveroa määrättiin reilulle kahdelle miljoonalle asiakkaalle (+0,2 %) yhteensä 1 908 miljoonaa euroa. (—) Suurin osa (98 %) luonnollisille henkilöille maksuunpannuista kiinteistöveroista on alle tuhat euroa per asiakas keskiarvon ollessa 297 euroa.
Karkea laskelma verotuksen vaikutuksesta asunnon hintaan
Keskimääräinen kiinteistövero per asiakas on siis noin 950 euroa (1908 M€ / 2 M asiakasta). Koska yhteisöiden ja yritysten kiinteistöverot nostavat keskiarvoa merkittävästi, niin vakituisten asuntojen kiinteistövero per asunto voi hyvinkin olla lähellä tuota 300 euroa per asunto. Tarkkaa lukua ei näillä tiedoilla voi päätellä, sillä yleinen kiinteistöveroprosentti on keskimäärin yli kaksinkertainen vakituisen asunnon kiinteistöveroprosenttiin, ja toisaalta asunto-osakeyhtiöt ovat myös merkittävä kiinteistöveron maksaja ja niiden osalta Verohallinto kertoo vain niiden osuuden kokonaissummasta, ei maksaja-, saati asuntokohtaista summaa. Ja sitten pitäisi vielä huomioida maapohja vs. rakennus… Rajansa on myös Hurjan hinnoittelijan hurjuudella…
Mutta oletetaan, että 300 euroa per asunto olisi jossain määrin edes hehtaarilla. Vakituisen asunnon kiinteistöveroaan 2019 muuttaneissa kunnissa kyseinen vero oli 2019 keskimäärin 0,54%. Tällöin 0,1%-yksikön muutos vastaisi niissä 18% korotusta – eli tuollaista 50 euroa/asunto/vuosi. Jos asunnon keskikoko on n. 78 m2, 0,1 %-yksikön veronkorotuksen vaikutus keskimääräisen asunnon arvoon on hieman yli 7000 € – noin 130 vuoden kiinteistöveronkorotuksen verran (ja tässä ei ole edes vielä huomioitu rahan aika-arvoa – 7000 € nyt on arvokkaampi kuin 50 €/vuosi seuraavan 130 vuoden ajan). Jos tuo 300 euroa keskimääräistä kiinteistöveroa on yläkanttiin, takaisinmaksuaika on vielä pidempi.
Vaikka kiinteistöveron muutos vaikuttaakin pysyvästi asunnon arvoon eli ostaja saattaa hyvinkin miettiä, että myös asuntoa itse myydessään seuraava ostaja tulee huomioimaan aiempaa korkeamman veron tason asunnon hinnasta tinkiessään, niin tuskin asuntoja silti hinnoitellaan satojen vuosien tähtäimellä. On toki mahdollista, että nyt tehty veronkorotus lisää riskiä tulevista veronkorotuksista. Todennäköisempi selitys lienee kuitenkin, että kuten monesti hinnoittelussa, mielikuva on tässä vahvempi kuin todellisuus – ihmisillä on taipumusta ylipainottaa huonoja uutisia.
[ii] www.vero.fi