Matka-ajan ja postinumeron vaikutus asunnon myyntihintaan Suomessa.
Tekoälystä puhutaan tällä hetkellä paljon – lähes mikä tahansa datan hyödyntäminen tai edes aikomus siihen suuntaan on nopeasti tekoälyä ainakin puheissa. Hurjan hinnoittelijan tekoälyväitteille löytyy kuitenkin myös todellisuuspohjaa useammaltakin kannalta.
Ensinnäkin yksi asuntojen hinnoitteluun merkittävimmin vaikuttava tekijä on paikka – jonka asukkaiden arjen kannalta tärkeä ilmentymä on päivittäinen matkustaminen. Ajatellaan, että vertaillaan kahta asuinaluetta, jotka muuten ovat täysin samanlaisia, mutta toinen sijaitsee lähempänä kaupungin keskustaa. Sieltä on lyhempi matka liikkua keskustan palveluihin, liikkeisiin ja harrastuksiin. Tämän voisi ajatella vaikuttavan alueen hintatasoon – mitä lyhempi matka, sitä arvokkaampi alue, muiden tekijöiden pysyessä samana.
Matka-ajan tutkimusmenetelmä
Matka-ajan vaikutuksen tutkimiseksi hurja hinnoittelija määritteli Suomeen 34 alueellista keskusta, joihin matka-aikoja lähdettiin haarukoimaan. Lukuun 34 ei päädy konsultoimalla hallituksen salaisia uusia maakuntamietintöjä vaan sen pohjaksi otettiin Tilastokeskuksen 33 työssäkäyntialuetta[i]. Tähän listaan lisättiin vielä Rovaniemi, joka ainoana Suomen 25 suurimmasta kaupungista[ii] ei muodosta omaa työssäkäyntialuetta tai kuulu sellaisen piiriin (hurj. hinn. huom. tämä johtuu Tilastokeskuksen käyttämästä työssäkäyntialueen määritelmästä, ei lappalaisista työssäkäynnin ominaispiirteistä).
Tekoälyä hyödynnettiin määrittämään matka-ajat alueellisiin keskuksiin
Tässä vaiheessa tuli peliin ensimmäinen tekoälyn ilmentymä eli matka-ajan haku reittialgoritmilla. Ensiksi tunnistettiin kutakin Suomen kuntaa vastaamaan kolme keskimääräisen matka-ajan perusteella lähintä alueellista keskusta. Tämä tehtiin jotta postinumerotasolle siirryttäessä ei turhaan haeta reittejä Eurasta Helsinkiin tai Turkuun vaan keskitytään matka-aikoihin lähimpiin mahdollisiin pendelöintikohteisiin – Euran tapauksessa esimerkiksi Raumalle tai Poriin. Seuraavassa vaiheessa haettiin kustakin postinumeroalueesta Open Route Service –palvelun[iii] avulla matka-ajat näihin kolmeen lähimpään alueelliseen keskukseen. Tämä vaihe tehtiin sen vuoksi, että kunnan sisällä eri postinumeroalueet voivat suuntautua eri alueellista keskusta kohden kuin kunnan keskusalue – Euran tapauksessa postinumeroalueesta riippuen lähimpänä on Rauma tai Pori.
Tekoälyä hyödynnettiin myöhemmin myös optimoitaessa lopulliseen malliin valittavia muuttujia, mutta tästä lisää toisella kerralla – keskitytään tällä kerralla tarkastelemaan matka-ajan merkitystä asuntojen arvon kannalta.
Matka-ajan merkitys asunnon myyntihinnalle
Matka-aika keskustaan osoittautuu merkittäväksi tekijäksi asunnon toteutuneen neliöhinnan muodostumisen kannalta. Tämä ei ole tietenkään mikään yllätys, mutta kiinnostavaa onkin meidän aikamme arvo. Kun muut tekijät pidetään vakiona, minuutti lisää matka-aikaa suuntaansa autolla ajaen laskee asunnon neliöhintaa keskimäärin hieman alle neljä euroa. Neljä euroa neliöltä voi ensi alkuun kuulostaa vähäiseltä, mutta tutkitaanpa asiaa esimerkin avulla, jolloin paljastuu, että markkinahinnoittelu toimii varsin tehokkaasti tässäkin tapauksessa.
Meidän aikamme arvo on 4 €/m2/min
Jos vertaa esimerkiksi matka-aikaa Espoon keskuksesta Helsingin keskustaan – Open Route Servicen mukaan parhaimmillaan autolla 26 minuuttia – matka-aikaan Munkkiniemestä Helsingin keskustaan (14 minuuttia), niin matka-aika selittää 47 €/m2 eroa asuntojen neliöhinnoissa alueiden välillä. Tällä pääsee itse asiassa ihan kohtuullisille tuntipalkoille, jos ajatellaan esimerkiksi keskimääräistä 78 neliön asuntoa kahden vuoden asumisajalla ja päivittäisellä pendelöinnillä keskustaan. Espoon keskuksen asunto on mallin mukaan 78 neliötä x 47 €/m2 eli n. 3630 € huokeampi hankkia yksistään pidemmän matka-ajan vuoksi, mutta tuon säästön saamiseksi joutuu autossa istumaan 2 vuotta x 365 pv/v x 24 min/pv eli n. 17 500 minuuttia – hieman alle 300 tuntia. Eli ”tuntipalkaksi” autossa istumisesta muodostuu n. 12,4 €/tunti, joka vastaa noin 1860 € kuukausipalkkaa.
Tätä on mielenkiintoista verrata lukuihin, jota maailmalla on saatu eri tutkimuksissa matka-ajan arvolle. Esimerkiksi kalifornialaisia pendelöijiä tutkittaessa pääydyttiin jo 1998 lukuun 22,87 $/tunti[iv] – silloisessa rahassa hieman alle 20 €/tunti, joka nykyrahassa tarkoittaisi hieman alle 27 €/tunti. Toisaalta kalifornialaisilla ei taida olla aivan yhtä paljon vapaa- ja loma-aikaa kuin suomalaisilla, joten oman ajan arvokin lienee siellä korkeampi.
Matka-ajan vaikutus hintaan riippuu monesta tekijästä
On syytä huomata, että esimerkkimme on toki erittäin karkea. Seuraavassa taulukossa on eritelty tekijöitä jotka vaikuttavat hintaeroa kaventavasti ja lisäävästi, sekä karkea arvio näiden suuruusluokasta kun oletetaan, että asunnon ostajien oman ajan arvo pysyy vakiona.
| Hintaeroa kaventavat tekijät | Hintaeroa kasvattavat tekijät |
| Oman ajan arvo vs. töissä käytetyn ajan arvo – työmatkoihin kuluvan oman ajan osalta ei vaadita yhtä suurta korvausta kuin töissä käytetystä ajasta (tämä on onnekasta vähittäiskaupan kannalta, muuten alennusmyynneillä olisi mahdoton urakka, kun pienten säästöjen saamiseksi kuluu tuhottomasti vapaa-aikaa) | Ruuhkan vaikutus matka-aikoihin – esimerkiksi 10 min pidempi matka-aika ruuhka-aikaan lisää asuntojen hintaeroa 3000 € (sikäli kun aika ei ole hyödynnettävissä muuhun) |
| Etätyö tai työn sijainti samalla suunnalla kuin asunto – jos tarve matkustaa keskustaan on esimerkiksi vain kaksi kertaa viikossa, tämä vähentää asuntojen hintaeroa 2600 €:lla | Pendelöijien määrä per asunto – jos perheestä kaksi pendelöi päivittäin, tämä lisää asuntojen hintaeroa 3600 € (sikäli kun aika ei ole hyödynnettävissä muuhun) |
| Työmatka-ajan hyödyntäminen puhelinpalavereihin, äänikirjojen kuunteluun tai muuhun vastaavaan – jos esimerkiksi puolet työmatka-ajasta voidaan hyödyntää, tämä vähentää asuntojen hintaeroa 1800 €:lla | Pidempi asunnon pitoaika – kymmenen vuoden tähtäimellä asuntoa valitseva näkee hintaeron 14 500 € suurempana |
| Asuinalueeseen liittyvät erityismaksut, esim. asukaspysäköinnin hinta 350 €[v] | Matkakustannukset – matkustettaessa omalla autolla pelkät polttoainekulut voivat kasvattaa esimerkkitapauksen hintaeroa 1900 €, julkisilla matkustettaessa luokkaa 800 €[vi] |
Esimerkki Espoon keskuksessa ja Munkkiniemessä sijaitsevan asunnon hintaeroon vaikuttavista tekijöitä
Intuitiivisesti vaikuttaisi, että eroa kasvattavia tekijöitä on enemmän kuin eroa kaventavia, joten eikö matka-ajan vaikutuksen asunnon hintaan tulisi olla suurempi? Toisaalta matka-aika on vain yksi alueiden eroja selittävistä tekijöistä, jolloin toteutuneiden neliöhintojen eroja selittää myös moni muu tekijä ja tätä kautta muodostuu alueiden keskinäinen kokonaishintaero.
Esimerkkimme ei muuten ole mitenkään poikkeuksellinen – keskimäärin matka-aika lähimpään aluekeskukseen on aineistossa edustettuina olevien asuntojen osalta hieman alle 25 minuuttia. Pisin matka-aika aineistossa on Inarista Rovaniemelle, Open Route Servicen mukaan kolme ja puoli tuntia.
Postinumeron merkitys asunnon myyntihinnalle
Entä sitten postinumeron merkitys? Sen jälkeen kun kaikki muut selittävät tekijät on eliminoitu, postinumerolla on lievä negatiivinen vaikutus toteutuneeseen neliöhintaan eli mitä kauemmas pääkaupunkiseudusta mennään, niin sitä matalampi toteutunut neliöhinta – vaikka asuinalueiden erot ja muut tekijät pidettäisiin vakiona.
Postinumerolla on lievä negatiivinen vaikutus toteutuneeseen neliöhintaan eli mitä kauemmas pääkaupunkiseudusta mennään, niin sitä matalampi toteutunut neliöhinta
Olisiko tästä pelastus haasteellisten tulostavoitteiden kanssa kamppailevalle Postille? Voisiko Amerikasta kopioituun tyyliin postinumeroalueiden uudelleenpiirtämisestä luoda Postille miljoonabisneksen? Amerikassahan vaalipiirien rajojen uudelleenpiirtely – gerrymandering – on avainasemassa vaalitulosten optimoinnissa, joten voisiko Posti vastaavasti optimoida suomalaista asuntovarallisuutta ostamalla asuntoja korkeammista postinumeroista ja sitten ”siirtämällä” nämä matalammalle eli arvokkaammalle postinumeroalueelle alueen rajaa luovasti siirtämällä? Kokemustahan Postilla asiasta jo löytyy, kuten kuvan esimerkki Hattulasta osoittaa.
Esimerkiksi yhdistämällä Helsingin keskustan Eduskuntataloa ympäröivä 00010:n ja Nurmijärven 01900:n postinumeroalueet luovasti voitaisiin Nurmijärven asuntohintoja kenties nostaa yli 8 €/m2. Matti Vanhasen vanha unelma saattaisi toteutua, mutta tästä ei taida kuitenkaan olla Postille pelastusta. Vaikka Posti olisi toiminut välittäjänä kaikissa aineiston mukaan vuoden aikana Nurmijärvellä tehdyissä 341 asuntokaupassa (yhteensä 28 776 neliön edestä), postinumerokikkailun potentiaali myyntihinnoilla ansaitsemisessa on vain n. 238 000 € eli noin 0,4% Nurmijärven kokonaiskauppahinnoista. Taitaisi koko hyöty hukkua moninkertaisesti varainsiirtoveroon?
Postinumerolla on käytännön merkitystä vasta isoilla etäisyyksillä
Toki ottamalla tarkasteluun hieman radikaalimpi uudelleenjärjestely Rovaniemen ja Helsingin postinumeroalueiden kesken voitaisiin päästä ihan kohtuulliseen erotukseen n. 440 €/neliö. Tällä pystyisi ehkä jo tekemäänkin tulosta, tosin hurja hinnoittelija epäilee, että on helpompi saada suomalaiset maksamaan asunnosta yli 20% ylihintaa Rovaniemellä pelkästään 00-alkuisen postinumeron varjolla kun saada Postin luottamusmiehet hyväksymään vastaava jakelupiiri…
Helsingin ja Rovaniemen hintatasojen vertailu kuvastaa mikä on isossa kuvassa asuntojen hintojen trendi Helsingistä Utsjoelle siirryttäessä. Hurjan hinnoittelijan malli löysi kuitenkin myös alueellisia eroja yleistrendistä – tietyissä aluekeskuksissa hintataso poikkeaa trendistä ylös- tai alaspäin, ja itse asiassa ero Helsingin ja Rovaniemen välillä ei ole niin suuri kuin pelkkä postinumerotrendi antaisi ymmärtää.
Mutta tästä enemmän toisella kerralla – ota hurjan hinnoittelijan blogi seurantaan ja vinkkaa siitä myös kaverille!
[i] www.stat.fi
[ii] Wikipedian luettelo Suomen kaupungeista
[iii] https://openrouteservice.org/
[iv] Lam et al. (2001). The value of time and reliability: measurement from a value pricing experiment. Transportation Research Part E: Logistics and Transportation Review, 37:231-251.
[v] www.hel.fi
[vi] Espoon keskuksesta ABC-vyöhykelippu vs. Munkkiniemestä AB-vyöhykelippu