Asuntojen hinnoittelu

Tekoäly asuntokaupoilla: autuaita ovat rakoilevat

Hurja hinnoittelija tutkii asuntojen hinnoittelua Suomessa.

Asuntojen hinnoittelua on tutkittu yllättävän vähän verrattuna siihen kuinka suurta osaa ihmisistä asunnon ostaminen tai myyminen ainakin jossain elämänvaiheessa koskettaa ja kuinka isoja rahoja asuntokaupassa liikkuu – pelkästään Suomessa luku on useita miljardeja euroja vuodessa[i]. Tähän on toki syynsä – asunnon arvoon kun vaikuttaa vahvasti paikka, paikka & paikka (mainitsinko jo paikan?) ja perinteiset regressiomenetelmät eivät kovin hyvin sovellu tällaisen aineiston käsittelyyn. Asuntojen arvo myös elää vahvasti talouden suhdanteissa, joten mallia muodostettaessa on valittava, yritetäänkö kuvata asuntojen hintoja tietyllä ajanhetkellä (jolloin on ratkaistava isojen maantieteellisten erojen ongelma) tai aikasarjoina (joka kertoo alueiden suhteellisesta kehityksestä mutta ei tuo ymmärrystä alueellisten erojen juurisyihin).

Aikasarjatarkastelun osalta Englannissa ja Walesissä tänä vuonna julkaistussa tutkimuksessa[ii] tunnistettiin neljä ryhmää joissa asuntojen hintakehitys oli keskenään samanlaista. Mielenkiintoista oli, että Lontoo ja sen ympäristö ei täysin eriytynyt muusta maasta vaan eri talotyypeissä (omakotitalot, kerrostalot, paritalot, englantilaistyyliset kaupunkirivitalot) eri alueet käyttäytyivät eri tavalla ja osa mukaili Lontoon hintakehitystä, osa ei. Eli toisin sanoen – asia on monimutkainen. Enkä puhu nyt brexitistä.

Hurja hinnoittelija ei kuitenkaan säikähtänyt haastetta vaan kaivoi avukseen tekoälyn, mikä tarjosi samalla hyvän tilaisuuden oppia uuden työkalun soveltuvuutta liiketoimintaongelmien ratkaisuun.

Alussa oli data.

Ja sen parissa oltiinkin sitten pitkään.

– Hurja hinnoittelija

Asuntojen myyntihintadata

Periaatteessa toteutuneiden asuntokauppojen hintatietodata on saatavilla julkisesta palvelusta (asuntojen.hintatiedot.fi), mutta käytännössä sen jalostamiseen data-analyysille sopivaan muotoon vaati melkoisesti muokkaamista ja tusinoittain erilaisia tarkistuksia.

Koska asuntokauppaa koskevia tuloksia ei julkaista, ellei hakukriteerit täyttäviä asuntoja ole aineistossa vähintään kolmea, postinumeroalueen mukaan haettaessa kauppatietoja saadaan jonkin verran vähemmän kuin kuntatasolla tietoja haettaessa. Postinumero on kuitenkin liitettävissä tarkempaan eri alueiden väestö- ja työpaikkapohjaa kuvaaviin tietoihin ja mahdollistaa arvion matkoista kunta- ja aluekeskuksiin, jonka vuoksi se on hinnoittelun ymmärtämisen kannalta parempi hakukriteeri. Eron haarukoimiseksi hurja hinnoittelija haki tiedot toisaalta kunta- ja toisaalta postinumerotasolla. Tällä 22.11.2019 tehdyllä haulla saatiin kuntatasolla 25 579 datapistettä ja postinumerotasolla 23 653 eli ainoastaan 7,5% vähemmän. Kun otosten tunnusluvut ovat myös lähes samat (esim. keskimääräisessä neliöhinnassa on vain n. +3,3% ja asunnon neliöissä vain -0,9% ero), voitiin vakuuttua, että postinumerotasolla haettu data on riittävän hyvä otos kokonaisuudesta. Etenkin kuin palvelussa ei ole hintatietoja yksityishenkilöiden tekemistä asuntokaupoista, joten nämä joka tapauksessa puuttuvat aineistosta. 

Datan muokkaaminen

Data vaati myös melkoisesti muokkaamista. Yksi työläimmistä oli asunnon kuvauksen analyysi – huonetyypit ja asunnon muut erityispiirteet (sauna, parveke, jne.) käyvät ilmi ainoastaan vapaatekstistä, joka vielä osan kohteiden osalta katkeaa kesken verkkopalvelun rajoitusten vuoksi. Koska esimerkiksi saunalla kuitenkin voidaan ajatella olevan merkitystä asunnon hinnan kannalta, huoneiston huonetyypit täytyi ensin esianalysoida Excelissä ennen tietojen tuomista Pythoniin.

Jokunen datapiste kuitenkin oli syytä jättää matkalle – yli 600 neliön ja 3 M€ asuntojen hinnanmuodostuksen ymmärtäminen kannattaa jättää suosiolla venäläisille oligarkeille. Alle 14 neliön ”asunnot” ovat datan joukkoon eksyneitä autopaikkojen ja –katosten kauppoja. Ja vaikka olisi toki mielenkiintoista tietää, mitä poikkeuksellista oli siinä Helsingin Ullanlinnan 50,5 neliön asunnossa, josta maksettiin 1,68 M€ eli yli 33 000 euroa neliöltä, se tuskin auttaa ymmärtämään muiden asuntojen hinnoittelua. Mutta loput ovatkin kiinnostavia ja antavat aihetta sarjaan mielenkiintoisia oivalluksia suomalaisten asuntojen kauppahinnoista.

Mutta ennen kuin sukelletaan tuloksiin, kannattaa hetkeksi pysähtyä miettimään ilmiötä jota olemme tutkimassa.

Mielikuvien merkitys asuntojen hinnoittelussa

Vaikka kuinka hioisi kaavoja, mikään malli ei kykene tietystikään selittämään kaikkea vaihtelua, etenkin kun asuntokauppatilastoista puuttuu alkuperäinen asuntoilmoitus. Ilman sitä on vaikea ymmärtää tietyn talon asuntojen välillä tapahtuvaa hintojen vaihtelua – hurja hinnoittelija tunnistaa ainakin seuraavat vahvasti mielipiteitä jakavat kuvaukset:

Ilmoituksen kuvausVaihtoehtoinen tulkinta
hyvien liikenneyhteyksien äärellävieressä kaupunginosan ruuhkaisin risteys
keskeisellä paikallaohikulkijoilla esteetön näkyvyys asuntoon
merinäköalajos työnnät pääsi ulos ikkunasta ja käännät sen luonnottomaan asentoon, näet vilahduksen merestä
henkeäsalpaava merinäköalakts. edellä + asento on niin luonnoton, että et saa hengitettyä
merellinen kaupunginosa / naapurustomerestä ei näe vilaustakaan millään konstilla
remontoi mieleiseksesiaivan hirveä pommi
alkuperäiset keittiökalusteetjärkyttävät 70-luvun oranssit kaapinovet
arvostetulla alueellakukaan ei tiedä yhtään järkevää syytä miksi ihmiset maksavat alueen asunnoista niin paljon
Wanhassa [kaupunginosan nimi tähän]60-luvun lähiössä
lapsiperheen unelmakukaan muu ei kestä naapurista paperinohuiden seinien läpi kantautuvaa meteliä
rauhallinensaa tosissaan varoa ettei jää rollaattorin alle

Hurjan hinnoittelijan asuntoilmoitus-suomi-sanakirja

Kauneus on tunnetusti katsojan silmissä, joten tulkinnasta riippuen kahden vastaavanlaisen asunnon kauppahinta voi poiketa huomattavastikin riippuen siitä, kumpi tulkinta on ostajan mielessä vahvoilla – ilmoituksen mukainen vai vaihtoehtoinen.

Autuaita ovat rakoilevat, sillä ne päästävät sisään valon.

– Groucho Marx

Asunnon kunnon merkitys myyntihinnassa

Asunnon kunnolla on varmasti väliä toteutuneen kauppahinnan kannalta, mutta käytössä oleva data yllättää hurjan hinnoittelijan. Huonokuntoisia asuntoja kun Suomessa ei aineiston mukaan juurikaan myydä – 24% on vähintäänkin tyydyttävässä kunnossa ja 74% peräti hyvässä? Ehkä tässäkin toteutuu ajatus siitä, että positiivinen ajattelu kantaa pitkälle. Groucho Marxia lainatakseni, ”autuaita ovat rakoilevat, sillä ne päästävät sisään valon”. (Blessed are the cracked, for they shall let in the light.)

Mutta jos luottaa aineiston luokitteluun – eihän tilasto valehtele, ja tekeehän sitä muutkin – niin kun muiden tekijöiden merkitys eristetään, asunnon kunnolla on edelleen merkitystä. Hurjan hinnoittelijan regressiomallin mukaan asunnon kunnon merkitys (huono vs. tyydyttävä, tyydyttävä vs. hyvä) voi olla yli 400 €/m^2 keskimääräisessä myyntihinnassa. Se on iso summa kun huomioidaan, että vuoden 2019 kolmannella vuosineljänneksellä vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta koko maassa oli 2 715 euroa[iii]. Toisin sanoen merkittävä kuntotason nousu tai lasku voi nostaa tai laskea asunnon toteutunutta myyntihintaa luokkaa 15%. Hurja hinnoittelija kannustaa kuitenkin muistamaan, että pintaremontti on eri asia kuin myyntikohteen kunnon todellinen parantaminen. En lähde (ainakaan vielä) haastamaan alalla vallitsevaa viisautta, että pintaremontti ei maksa itseään takaisin myyntihinnassa.

Asunnon kunnon vaikutus toteutuneeseen neliöhintaan Suomessa myydyissä asunnoissa
Asunnon kunnon vaikutus toteutuneeseen neliöhintaan 20-100 neliön asuntokaupoissa. Huomaa miten kuvassa erottuu alareunaan keskittyvä vihreä (huonokuntoinen) ryhmä, vähän korkeampaa neliöhintaa vastaava oranssi (tyydyttävä) ryhmä ja korkeimman neliöhinnan sininen (hyvä) ryhmä. Kuvan perusteella voisi luulla, että kunnon vaikutus neliöhintaan on jopa suurempi kuin 400 €/m2. mutta muut tekijät kuin kunto selittävät myös eroa – kun muut selittävät tekijät huomioidaan, kunnon merkitykseksi jää noin 400 €/m2.

Tässä hurjan hinnoittelijan ensikommentit Suomen asuntokauppojen hinnoitteluaineistoon. Pysy  kuulolla, lisää oivalluksia on luvassa kun hurja hinnoittelija pureutuu syvemmälle aineistoon!


[i] Asuntojen.hintatiedot.fi:n aineistossa edellisenä vuotena toteutuneiden asuntokauppojen velattomien hintojen kokonaissumma oli 22.11.2019 lähes 4,7 mijardia euroa, jossa ei ole mukana kauppoja alueilta joissa vaihtuvuus on pieni, eikä yksityisten tekemiä kauppoja.

[ii] Holmes et al (2019). Property heterogeneity and convergence club formation among local house prices. Journal of Housing Economics, 43, 1-13.

[iii] www.asuntojenhinnat.fi, 19.12.2019

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *